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L’usage de la nouvelle méthode hôtelière

Une méthode appliquée à tous les renouvellements de baux commerciaux de locaux à destination d’hôtel

31/01/2020

Dans un arrêt du 12 septembre 2019 (RG : 18/00628, SARF CR Hôtellerie c/ GHZ), la cour d’appel de Versailles a appliqué les principes de la nouvelle méthode hôtelière, qu’elle qualifie de méthode « actualisée », consistant notamment à déterminer la valeur locative sur la base des prix « praticables » et non des prix affichés.

Après avoir rappelé qu’en matière de locaux monovalents, le loyer de renouvellement doit être fixé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, la cour d’appel de Versailles s’interroge sur la méthode à appliquer.

Rappels concernant l’ancienne méthode hôtelière

Traditionnellement, la méthode hôtelière reposait sur la recherche d’un chiffre d’affaires théorique TTC déterminé à partir des prix affichés.

Après déduction des taxes (TVA, taxe de séjour le cas échéant), ce chiffre d’affaires théorique était corrigé par un abattement important en fonction notamment du nombre d’étoiles de l’établissement.

En principe, il n’était pas tenu compte des recettes annexes (petits déjeuners, parking, restaurant…).

La nouvelle méthode hôtelière publiée en 2016

L’évolution du secteur hôtelier avec notamment l’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché (Airbnb, Booking, Expedia, etc.) ou la modification parfois quotidienne des tarifs des nuitées a conduit les praticiens à élaborer une nouvelle méthode de fixation du loyer renouvelé.

Cette nouvelle méthode s’appuie sur une recette globale praticable.

Il s’agit de déterminer un prix praticable hors taxes au regard de données statistiques d’établissements de catégorie comparable, du même secteur géographique, prix qui peut être ajusté en fonction de la typologie des chambres.

S’appliquent ensuite sur cette recette un abattement au titre des commissions et un taux d’occupation en fonction de la catégorie de l’hôtel et de son emplacement.

Cette recette globale praticable corrigée est augmentée des recettes annexes.

Cette nouvelle méthode, que la Cour d’appel qualifie d’« actualisée », a été publiée par la Compagnie des experts en immobilier commercial et d'entreprise près la cour d'appel de Paris dans l’AJDI d’octobre 2016 (l’article de l’AJDI est disponible sur le site de la compagnie).

L’application de la nouvelle méthode hôtelière quelle que soit la date du renouvellement

Le choix de la méthode à appliquer relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ., 19 juin 2007, n° 06-17.699 ; Cass. 3e civ., 11 janvier 2011, n° 10-15.226).

Or, il apparaît préférable d’appliquer la nouvelle méthode hôtelière et non une méthode considérée comme désuète, quand bien même le renouvellement prendrait effet avant sa publication.

Dès lors, contrairement à ce qu’estime une partie de la doctrine, dans la mesure où la nouvelle méthode hôtelière n’est pas normative et reflète plus précisément la valeur locative des lieux loués, la cour d’appel de Versailles doit être approuvée dans le choix de l’appliquer quelle que soit la date du renouvellement.


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Auteurs

Hentgen Jean
Jean Hentgen
Avocat
Paris