La fin du bail à construction : les sirènes du droit réel

Le bail à construction confère au preneur la propriété des constructions édifiées mais aussi l’obligation de les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail et d’en supporter les charges et réparations de toute nature ; le bailleur en devenant, sauf stipulation contraire, propriétaire en fin de bail, profite de ces améliorations.

L’attrait principal du bail à construction réside dans le fait que les constructions édifiées par le preneur reviennent, en principe, au bailleur sans indemnité, en bon état et libres d’occupation (sauf pour les baux de locaux d’habitation).

Toutefois, en pratique, le bailleur devra faire preuve de vigilance avant l’expiration du bail à construction, notamment, en cas de crainte d’un manquement du preneur à ses obligations contractuelles d’entretien et de réparation de toute nature et de doutes quant aux travaux réellement entrepris par ce dernier pendant le cours du bail.

En effet, dans cette hypothèse, il appartiendra au bailleur de faire constater contradictoirement l’état d’entretien et de réparations des constructions avant l’expiration du bail, pour pouvoir mettre en demeure le preneur de respecter ses obligations contractuelles.

Ceci peut s’avérer insuffisant et c’est l’expertise judiciaire qui devra bien souvent être envisagée afin de faire examiner contradictoirement lesdits manquements et de chiffrer les travaux nécessaires pour y remédier.

Si l’expertise judiciaire ne doit pas effrayer, dans la mesure où elle permet de préserver efficacement les intérêts du bailleur, il n’en demeure pas moins qu’elle présente des inconvénients en termes de coûts, de durée et de technicité, y compris juridique.

En définitive, il existe une large distorsion entre l’apparente évidence des textes légaux qui laissent espérer des locaux libres et en bon état, et la réalité qui confronte un bailleur à un preneur qui ne restitue pas les locaux, ou les restitue occupés par des tiers, ou encore dans un état peu satisfaisant, exclusif de leur remise en location immédiate. 

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Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de novembre 2019. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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