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Le déplafonnement du loyer de renouvellement

La modification notable de la destination des lieux

23/07/2019

Selon un arrêt de la Cour de cassation rendu le 11 avril 2019, pour justifier le déplafonnement du loyer de renouvellement, la poursuite des activités initialement prévues ne suffit pas à exclure le caractère notable des nouvelles activités exercées par le locataire.

Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 2003, des locaux ont été donnés à bail commercial pour une activité de « bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi qu’à toutes les activités annexes et complémentaires ».

Par l’effet d’un congé notifié par le bailleur, les parties se sont accordées sur le principe du renouvellement de ce bail au 1er avril 2012 mais sont toutefois restées divisées sur le prix.

A la suite d’une expertise judiciaire, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer de renouvellement à son montant plafonné, en l’absence de motif de déplafonnement.

La Cour d’appel a confirmé ce jugement du tribunal de grande instance de Paris et rejeté la demande du bailleur en fixant le loyer de renouvellement à la valeur locative.

Le bailleur a formé un pourvoi en cassation en invoquant deux moyens : l’usage exclusif de bureaux au regard de la destination contractuelle et la modification notable de la destination des lieux loués. 

Le déplafonnement en raison de l’usage exclusif de bureaux

Le bailleur invoquait l’article R.145-11 du Code de commerce dont le premier alinéa prévoit que le loyer de renouvellement des locaux à usage exclusif de bureaux doit être fixé à la valeur locative.

En l’espèce, le preneur exploitait, dans les lieux loués, un centre médical de bilans médico-biologique, un cabinet médical et dentaire ainsi qu’un centre esthétique.

Selon la cour d’appel de Paris, si le caractère purement intellectuel de l’activité exercée dans le centre médical était avéré, en revanche, le centre esthétique développait une activité avec actes de commerce, réception de clientèle et vente de marchandises. Elle en avait déduit que la destination contractuelle n’était pas strictement à usage de bureaux, ce qui excluait l’application de l’article R.145-11 du Code de commerce.

La Cour d’appel s’était donc fondée sur l’exercice d’une activité d’esthétique, qui n’était pas prévue aux termes du bail échu, pour dénier le caractère de locaux à usage exclusif de bureaux aux locaux loués.
Cette position est critiquable dans la mesure où la 3e chambre civile de la Cour de cassation a déjà estimé que l’activité à prendre en compte pour apprécier le caractère exclusif des locaux à usage de bureaux est l’activité contractuelle (Cass. 3e civ., 2 février 2010, n° 08-13.559).

La Cour de cassation ne s’est cependant pas prononcée sur ce moyen.

Le déplafonnement en raison de la modification notable de la destination contractuelle

Le bailleur invoquait également l’existence d’une modification notable de la destination contractuelle au cours du bail expiré du fait de l’installation d’un institut de beauté.

Par une lecture combinée des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce, le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative s’il est rapporté la preuve d’une modification notable de la destination des lieux loués.

Le preneur estimait, quant à lui, que :

  • l’exploitation d’un institut de beauté devait être considérée comme une activité annexe ou complémentaire autorisée par le bail ;
  • l’épilation au laser est un acte médical.

La Cour d’appel a considéré que si l’épilation définitive au laser est un geste médical qui relève bien d’une activité annexe à l’activité médicale exercée dans les lieux, la pose de vernis à ongles, ou les soins hydratants du visage, ne sont ni des activité annexes, ni des activités complémentaires à l’activité de centre de recherche médicale, biologie et radiologie stipulée au bail.

La Cour d’appel estime néanmoins que l’adjonction d’une activité d’esthétique ne constitue pas une modification notable de la destination des lieux dans la mesure où l’activité principale de la société locataire continue à être exercée dans les lieux loués. Dès lors cette adjonction ne saurait justifier le déplafonnement sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce.

La 3e chambre civile censure l’arrêt d’appel : le caractère notable de la modification de la destination des lieux loués ne saurait être exclu au seul motif que le preneur continue d’exercer l’activité qui était prévue aux termes du bail commercial (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-13.668).

Cette position s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation qui avait déjà estimé que « les nouvelles activités du preneur, qui n’étaient pas incluses dans le bail d’origine, caractérisaient un changement notable de la destination des locaux » (Cass. 3e civ., 4 janvier 2012, n° 10-23.532).

Il appartiendra en conséquence à la Cour d’appel de renvoi de se prononcer sur le caractère notable ou non de l’adjonction de l’activité d’esthétique, au cas particulier.


Déplafonnement du loyer de bail commercial

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Cet article a été publié dans notre Lettre des baux commerciaux de juillet 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

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Auteurs

Hentgen Jean
Jean Hentgen
Avocat
Paris