Lettre des baux commerciaux | Juin 2017 # 1

Edito

A l'initiative de Sandra Kabla, avocat counsel au sein de notre département "droit immobilier", nous avons souhaité créer une lettre consacrée exclusivement aux baux commerciaux, à leur actualité jurisprudentielle et législative, ainsi qu'à quelques sujets transversaux, notamment fiscaux.

Longtemps endormie sous un statut qui avait subi l'épreuve du temps, sous la férule régulatrice de la Cour de cassation, la matière a soudainement rajeuni, dopée et transformée par deux réformes législatives qui constituent un défi pour les praticiens à la recherche de la sécurité juridique pour la rédaction de leurs contrats.

Il y a eu tout d'abord la loi du 18 juin 2014 dite "loi Pinel" qui a contraint les rédacteurs d'actes à modifier substantiellement leur organisation contractuelle des charges, imposé des nouvelles frontières à la liberté contractuelle, et introduit une nouvelle notion, quasi inconnue des baux commerciaux : la clause réputée non écrite dont le vice originel ne peut être corrigé par le temps.

Enfin la réforme du droit des obligations, issue de l'ordonnance du 10 février 2016, a fait à son tour irruption dans le statut des baux commerciaux pour y introduire des concepts nouveaux tels que le déséquilibre significatif, la résiliation unilatérale, l'imprévision, obligeant les rédacteurs d'actes à modifier radicalement leurs pratiques contractuelles.

Ces réformes législatives majeures ouvrent aux juristes de nouveaux champs de réflexion et de stratégie.

C'est dans ce contexte légal et judiciaire rénové que la lettre des baux commerciaux nous a paru s'imposer, afin de vous donner notre éclairage sur les pratiques contractuelles, la loi et la jurisprudence en la matière.

Focus

L’immatriculation : clef de voûte du droit au renouvellement
Le bénéfice du droit au renouvellement d’un bail commercial suppose la réunion de quatre conditions cumulatives :

• l’existence d’un bail ;
• l’existence d’un immeuble ou d’un local, objet du bail ;
• l’exploitation par le preneur d’un fonds de commerce dont il est propriétaire pendant une durée effective de trois années ;
• l’immatriculation du preneur au titre des lieux loués.

Sur ce dernier point... 

 Généralités

La soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux : exigence d’une rédaction claire
Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n°15-20.285

 Exécution du bail

"Qui ne dit mot consent" : un principe qui ne s'applique pas à la durée du bail renouvelé
CA Paris, 30 septembre 2016, n° 14/14983 

Loyer

Article R.145-21 du Code de commerce : "excéder", vous avez dit "excéder" ?
CA Paris, 10 février 2017, n° 15/01095

Fin du bail

La clause résolutoire reste à la main du bailleur
Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n° 16-13.625

Contentieux

Non-respect d’une clause de médiation prévue au contrat de bail commercial : aucune régularisation possible en cours d’instance
Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, n° 15-17.989

Perspectives

Pour pouvoir être répercutée sur le locataire, la TVA doit être prévue contractuellement dans le bail commercial
CA Paris, 10 février 2016, n° 13/24784 

Parutions

Parution du Mémento Baux commerciaux 2017/2018
L'édition 2017/2018 du Mémento Baux commerciaux paraîtra le 4 juillet prochain aux Editions Francis Lefebvre.