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Lettre des baux commerciaux | Mai 2018 # 4

07/05/2018

Les baux commerciaux statutaires mettent en œuvre deux pans de dispositions législatives.

D’un côté ce type de contrat est avant tout un bail, plus précisément un contrat de louage au sens du Code civil, lequel est substantiellement organisé par les articles 1709 et suivants dudit code. De l’autre, le statut des baux commerciaux (articles. L 145-1 à L 145-60 du Code de commerce) régit les baux commerciaux sur un certain nombre d’aspects. Pour les aspects non abordés par le statut, c’est le droit commun du louage qui doit recevoir application ; mais lorsque les parties considèrent que celui-ci n’est pas adapté, elles vont négocier des clauses y dérogeant.

Le contentieux des baux commerciaux mêle donc en conséquence, fort logiquement, l’application du statut et l’application du droit commun du louage. S’agissant plus particulièrement de ce dernier, le contentieux concerne aussi la portée des dérogations qu’y apportent souvent les parties. Cette livraison de la Lettre des Baux commerciaux l’illustre de façon tangible ; l’obligation de délivrance du bailleur, issue du droit du louage, présente un caractère essentiel mais il est concevable que le preneur prenne en charge une partie des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail. Reste alors à déterminer les conditions pour que cela soit efficacement convenu.

Ce même droit commun organise le sort du bail en cas de destruction totale ou partielle de l’immeuble loué. Plus de deux cents ans après la promulgation du Code civil, la notion de destruction partielle ou totale demeure source de débats, avec à la clé des conséquences radicalement différentes pour les parties.

Mais les baux commerciaux statutaires sont aussi, avant tout, des contrats. Ceci conduit à faire application des règles de droit commun qui gouvernent ces derniers, avec, à la clé, quelques surprises. Tel est le cas de l’opérateur exploitant d’une résidence-service, qui s’étant réservé la faculté de donner congé à l’issue de la première période triennale, se voit reproché l’exercice effectif de celui-ci, au motif d’un manque de loyauté contractuelle vis à vis de son bailleur : il n’ignorait pas que ce faisant il compromettait le régime fiscal favorable déterminant de l’opération.

Mais le statut reste, en tant que tel, une source inépuisable d’interrogations et donc de contentieux : en atteste les décisions relatives au point de départ de l’action en paiement de l'indemnité d’occupation, ou l’appréciation de l’usage exclusif de bureau d’un local en cas de réception de public, ou les conséquences d’un réajustement du loyer en cours de bail.

Focus 
Bail commercial et défiscalisation : l’obligation de loyauté du preneur
L’exploitant d’une résidence services, preneur à bail commercial conclu dans le cadre d’une opération de défiscalisation, qui se réserve la faculté de donner congé à l’issue de la première période triennale et qui use de cette prérogative, manque à son devoir de loyauté contractuelle.
Tel est l’enseignement de l’arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 5 octobre 2017.

Généralités

  • La réception du public incompatible avec l'usage exclusif de bureaux ?
    Cass. 3e civ., 7 décembre 2017, n° 16-14.969

Exécution du bail

  • Le bailleur peut-il s’exonérer d’une partie de son obligation de délivrance ?
    Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n°16-26.011

Loyer

  • Le réajustement du loyer en cours de bail constitue une cause de déplafonnement
    Cass. 3e civ., 15 février 2018, n° 17-11.866 et 17-11.867

Fin du bail

  • La destruction partielle d’un immeuble devenu impropre à la destination prévue au bail entraîne la résiliation de plein droit du bail
    Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439

Contentieux

  • Le point de départ de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation
    Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-27.678

Publications
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Source
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Auteurs

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