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Loi ELAN : une grande loi aux effets relatifs en matière de baux commerciaux

Lettre des baux commerciaux | Janvier 2019

31/01/2019

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite "loi ELAN", est assurément une loi qui fera date en matière d’immobilier. Si elle n’intervient pas, ou peu, sur le droit des baux commerciaux, ses apports en ce domaine méritent d’être signalés.

La loi ELAN et les baux commerciaux, un rendez-vous manqué ? – La loi ELAN est le fruit d’une concertation de sept mois, articulée autour d’une consultation publique et d’une conférence de consensus. C’est pourquoi son contenu peut apparaître disparate à la lecture. En effet, un certain nombre des propositions du public ont été intégrées dans le projet de texte ; les sujets traités sont de ce fait multiples.

Pour autant, le droit des baux commerciaux est très peu modifié.

Est-ce à considérer que nul n’a plus à se plaindre du régime des baux commerciaux ? Cela est loin d’être certain. Mais l’objectif affiché de la loi était de "libérer les initiatives et de protéger les plus fragiles" (communiqué présentant le projet de loi au Conseil des ministres, le 4 avril 2018). Il a probablement été considéré que la reprise des règles applicables en matière de baux commerciaux relevait d’autres objectifs.

Une seule disposition ayant des effets directs sur la pratique des baux commerciaux – Il s’agit l’article 157 de la loi relatif aux opérations de revitalisation du territoire (ORT), un nouveau type d’opérations d’aménagement.

A cette fin, une convention d’ORT est conclue entre l’Etat, ses établissements publics intéressés, un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et tout ou partie de ses communes membres. Cette convention définit le projet urbain, économique et social de revitalisation du territoire concerné. Elle peut prévoir que :

  • dans les centres-villes, les baux relatifs à un local commercial conclus postérieurement à la signature de la convention ne peuvent porter que sur ce local et ses annexes, dans les immeubles qui abritent à la fois un ou plusieurs locaux commerciaux et des locaux destinés à l’habitation ;
  • sont interdits, postérieurement à la signature de la convention, les travaux qui conduisent, dans un même immeuble, à la condamnation de l’accès indépendant aux locaux ayant une destination distincte de l’activité commerciale ou artisanale. Il s’agit ici d’éviter la "privatisation" des immeubles qui n’ont pas de vocation uniquement commerciale, et de permettre le retour sur le marché du logement des locaux vacants situés au-dessus des commerces de centre-ville.

Florilège d’autres dispositions significatives pour la pratique des baux commerciaux – Plusieurs mesures méritent d’être signalées :

  • l’article 173 de la loi ELAN augmente le seuil de surface des commerces de détail dont la réouverture au public doit faire l’objet d’une autorisation. Jusqu’alors, lorsque les locaux avaient cessé d’être exploités pendant trois ans, il fallait solliciter une nouvelle autorisation pour les magasins dont la surface excédait 1 000 m2. Ce seuil de surface est désormais porté à 2 500 m2, permettant ainsi d’accélérer certaines réouvertures de commerce ;
  • l’article 164 de la loi ELAN précise l’obligation de démantèlement à la charge des propriétaires de sites bénéficiant d’une autorisation d’exploitation commerciale, lorsqu’aucune réouverture au public n’intervient dans les trois ans suivant la fermeture d’un commerce. C’est le préfet, dans ce cas de figure, qui s’assurera que les mesures prises par le propriétaire sont suffisantes et adaptées. En cas de carence ou d’insuffisance, une mise en demeure sera adressée au propriétaire, puis une consignation et/ou l’exécution d’office, à ses frais pourront être mises en œuvre. Les parties à un bail commercial devront y songer lors de la négociation des obligations de chacune ;
  • l’article 175 de la loi ELAN précise mieux les objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale. Une évaluation du respect de cette obligation doit désormais être jointe au contrat de bail. Un décret doit encore compléter le nouveau dispositif pour que celui-ci entre en vigueur ;
  • l’article 179 de la loi ELAN prévoit qu’à compter du 1er janvier 2021, le diagnostic de performance énergétique, qui doit être joint à tout contrat de location d’un immeuble bâti, deviendra opposable. Il conviendra d’en être conscient même si la portée de cette modification est difficile à évaluer.

Des perspectives qui s’ouvrent ? – Au-delà des dispositions pouvant avoir des effets sur les baux commerciaux, d’autres mesures pourraient inspirer le législateur à l’avenir, si une réforme du droit des baux commerciaux était envisagée.

Ainsi, par exemple, l’article 217 de la loi ELAN habilite le Gouvernement à créer par ordonnance un bail numérique, applicable pour le moment uniquement au secteur du logement. La dématérialisation étant très probablement l’avenir des baux commerciaux comme il est le futur proche des baux d’habitation, cette première expérience pourrait servir de déclencheur.

L’avenir dira si la loi ELAN aura finalement été une étape préalable à une réforme des baux commerciaux.


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Guide Loi ELAN : principaux apports de la loi ELAN

Publication : Lettre des baux commerciaux

Auteurs

Hélène Chalmeton
Juriste - Knowledge Management
Paris