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Loyer : précisions sur la distorsion prohibée d’une clause d’indexation

24/10/2018

La validité d’une clause d’indexation est soumise à différentes exigences tenant notamment à l’homogénéité de la période de variation entre deux indices et la durée s’écoulant entre deux révisions.

En effet, l’article L.112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier dispose qu’"est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision."
 
Les juges sanctionnent ainsi systématiquement les clauses d’échelle mobile qui organisent une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions.
 
Dans un arrêt en date du 13 septembre 2018, la Cour de cassation est néanmoins venue préciser comment devait s’apprécier une telle distorsion (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 17-19.525).
 
En l’espèce, un bail conclu le 29 décembre 1993 à effet au 1er janvier 1994 prévoyait une indexation annuelle du loyer au 1er janvier de chaque année, selon la variation de l’indice du coût de la construction sur une période de douze mois.
 
Lors du renouvellement du bail, le bailleur a dans un premier temps donné congé à son locataire avant d’exercer son droit de repentir. Le bail s’est ainsi trouvé renouvelé à compter du 1er février 2006.

Puis, dans le cadre d’une action en révision du loyer initiée par le bailleur, le locataire a formé une demande reconventionnelle tendant à voir juger non écrite la clause d’indexation prévue dans le bail dans la mesure où il ne s’était pas écoulé douze mois entre le renouvellement du bail et la première indexation du loyer du bail renouvelé.

La Cour d’appel a accueilli la demande du locataire, estimant que la clause d’indexation du loyer créait une distorsion prohibée par l’article L.112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier dès lors qu’il ne s’était écoulé que onze mois entre le renouvellement du bail et la première indexation du loyer, au 1er janvier 2007.

La Cour de cassation a cassé la décision de la Cour d’appel et a validé la clause d’indexation au motif que la distorsion créée ne résultait pas de la clause elle-même mais du décalage entre le renouvellement du bail et l’indexation conventionnellement prévue au 1er janvier de chaque année.

La Haute cour est ainsi venue préciser le champ d’application de la sanction prévue à l’article L.112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier : le caractère non écrit de la clause d’indexation ne peut résulter que de la rédaction de la clause elle-même et non pas d’un simple élément de fait extérieur tel que le décalage de la date d’effet du renouvellement.


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Auteurs

Mélanie Pereira
Mélanie Pereira
Avocat
Paris