Obligations de délivrance et de jouissance paisible du bailleur
Précisions sur la prescription de l’action du preneur en manquement du bailleur de ses obligations de délivrance et de jouissance paisible en matière de baux commerciaux.
Récemment, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 4 décembre 2025 (n° 23-23.357) publié au Bulletin (FS-B), a rappelé que les obligations du bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible sont des obligations continues exigibles pendant toute la durée du bail. Il en découle que la persistance du manquement du bailleur auxdites obligations constitue, à elle seule, un fait permettant au preneur d’intenter une action en exécution forcée, nonobstant l’écoulement du délai de prescription quinquennal prévu à l’article 2224 du Code civil.
1. Faits et procédure
Un bailleur a loué à un preneur des locaux pour des activités industrielles dans le cadre d’un bail commercial de 2012. En 2020, le preneur a assigné le bailleur pour obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de réparation (réfection de la toiture, des façades, de la voirie) rendus nécessaires par la vétusté et à l’indemniser de ses préjudices.
La cour d’appel a déclaré la demande du preneur irrecevable au motif que son action était prescrite car exercée plus de cinq ans après la signature du bail (2224 précité).
La Cour de cassation casse cet arrêt d’appel pour manque de base légale en se fondant sur les articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil. Elle rappelle que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail ; que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse, et qu’il ne peut pas s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. Puis, elle précise qu’il convient de déterminer, pour apprécier la recevabilité de l’action du preneur exercée après l’écoulement du délai quinquennal précité, si au jour de son assignation, le manquement du bailleur auxdites obligations persiste.
Sur cette base, elle a jugé que, compte tenu du fait que le manquement du bailleur auxdites obligations était démontré au jour de l’assignation, le preneur pouvait agir en exécution forcée desdites obligations à l’encontre du bailleur.
2. Les apports de cet arrêt
Par cet arrêt, la Cour de cassation consolide une grille d’analyse claire sur la prescription de l’action du preneur en cas de manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, nonobstant l’écoulement du délai de prescription quinquennal, en se fondant sur un critère : la persistance du manquement du bailleur auxdites obligations le jour de l’assignation du preneur.
En réaffirmant que le bailleur doit respecter son obligation de délivrance tout au long de l’exécution du contrat, de sorte que le point de départ de la prescription n’est pas la date de conclusion du bail, l’arrêt réitère une solution déjà retenue à plusieurs reprises (en dernier lieu, Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, FS-B), qui en avait déduit que la persistance du manquement à l’obligation de délivrance permettait au preneur d’exercer une action en résiliation du bail.
Ces deux décisions confirment donc l’unité du régime de la prescription face à ces obligations (délivrance, paisible jouissance) du bailleur, que ce soit pour une action en exécution forcée du bail ou pour une action en résiliation du bail.
3. Conséquences pour les bailleurs et preneurs
Pour les bailleurs, il convient d’être vigilant quant au respect de ces obligations tout au long du bail car, en cas d’action du preneur, les conséquences peuvent être importantes (exécution forcée desdites obligations, résiliation du bail).
Pour les preneurs, ces décisions sont rassurantes car elles garantissent l’effectivité desdites obligations du bailleur pendant toute la vie du bail. Toutefois, pour que leur action soit recevable à l’expiration du délai de prescription quinquennal précité, ils devront justifier au juge que le manquement auxdites obligations du bailleur perdure au jour de leur assignation.
Article paru dans Option finance le 23 février 2026
