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Quand les impôts locaux pèsent lourdement dans la balance d’un investissement !

L’immobilier est-il encore rentable ?

05/12/2019

En effet, sans vouloir vous dresser un inventaire à la Prévert des impôts locaux existants au nombre desquels nous citerons – tout de même – la taxe foncière (TF), la cotisation foncière des entreprises (CFE), la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), les deux taxes sur les bureaux ou locaux commerciaux et de stockage et les surfaces de stationnement en Ile-de-France (TBIDF et TSSIDF), la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM) et la taxe sur les friches commerciales, il convient de garder à l’esprit que ces taxes sont dues chaque année et, pour certaines, quand bien même les locaux sont inoccupés.

Ces taxes constituant l’essentiel des recettes des collectivités locales sur le territoire desquelles les immeubles sont situés, ces dernières sont particulièrement attentives à la vérification des bases imposables et des exonérations dont certains immeubles peuvent bénéficier.

Compte tenu de la variabilité de ces taxes d’un territoire à l’autre et selon que votre bien est à usage industriel ou commercial, il est primordial, avant d’acquérir un bien immobilier, d’avoir anticipé leur coût et de sécuriser le cas échéant leur refacturation au preneur du bien.

Ainsi, selon l’affectation industrielle ou commerciale du local, non seulement la TF et la CFE y afférentes seront établies selon des paramètres d’évaluation totalement différents (coût de construction et taux de 8 % pour les premiers versus surfaces et tarif au m² pour les seconds), mais encore certaines taxes (TEOM, TASCOM, TBIDF et TSSIDF) ne concerneront en principe que les locaux dits commerciaux par opposition aux locaux industriels.

De même, l’acquisition d’un local professionnel non industriel en région Ile-de-France (IDF) aboutira à son assujettissement quasi automatique à la TBIDF et à la TSSIDF. Or, ces deux taxes peuvent grever considérablement la rentabilité de l’investissement immobilier sachant qu’en 2019, les tarifs applicables aux bureaux et stationnements situés à Paris et dans les communes des Hauts-de-Seine ont augmenté de 10 % et qu’une «zone premium» serait créée en 2020 (certains arrondissements de Paris et certaines communes des Hauts-de-Seine) pour laquelle le tarif des bureaux serait encore augmenté de 20 %… sans compter que ladite taxe sur les bureaux n’est pas déductible du résultat fiscal.

Bien entendu, si les taux d’imposition à la TF (TEOM incluse) et à la CFE des villes de cette «zone premium» (de l’ordre respectivement de 19 % et 25 %) s’avèrent être inférieurs à ceux d’autres communes en IDF (en moyenne 45 % en TF et 30 % en CFE) ou de province (68 % en TF et 40 % en CFE à Lille, 58 % en TF et 40 % en CFE à Bordeaux, 38 % en TF et 31 % en CFE à Lyon), il n’en demeure pas moins qu’ils peuvent impacter fortement le rendement attendu de votre investissement, notamment s’il s’agit d’un investissement locatif pour lequel il est difficile de trouver preneur.

Notons encore que si les locaux industriels sont en principe hors du champ des TEOM, TASCOM, TBIDF et TSSIDF, d’autres problématiques liées à la prise en compte de certains investissements et équipements productifs dans le coût de construction peuvent alourdir le montant des TF et CFE dues.

En conclusion, si vous souhaitez persévérer dans l’investissement immobilier, il est urgent de consulter pour maîtriser parfaitement le budget que les taxes locales représenteront, dans quelle proportion elles impacteront la rentabilité de votre investissement et de sécuriser les clauses de refacturation. 


Actualité du droit de l'immobilier : 

Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de novembre 2019. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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Auteurs

Vanessa Chiffert
Vanessa Chiffert
Avocat
Paris