Révision de la convention fiscale France-Luxembourg : impact important sur le secteur immobilier

La nouvelle convention fiscale entre la France et le Luxembourg est désormais publiée. En voici les points les plus saillants pour les professionnels de l’immobilier.

De façon générale, le nouveau texte s’inspire à la fois de l’Instrument Multilatéral de l’OCDE et du modèle de convention de l’OCDE révisé en 2017, particulièrement en ce qui concerne la définition de l’établissement stable.

S’agissant des investissements immobiliers, les principes essentiels d’imposition des gains immobiliers ne sont pas radicalement modifiés par la nouvelle mouture de la convention. Celle-ci précise toutefois que la règle autorisant l’Etat de source à imposer les gains en capital provenant de la cession d’actions ou parts (lorsque ces actions ou parts tirent plus de 50 % de leur valeur de biens immobiliers) s’applique lorsque le seuil de 50 % a été atteint à tout moment au cours des 365 jours précédant la cession.

Par ailleurs, la nouvelle convention pourrait avoir un impact important sur l’imposition des distributions de dividendes par des véhicules d’investissement immobiliers français. En effet, en l’état de la convention antérieure à la révision, une retenue à la source de 5 % est appliquée aux dividendes distribués notamment par un organisme de placement collectif (OPCI) français dès que le bénéficiaire détient 25 % ou plus de l’OPCI.

Suite à la révision de la convention, l’imposition des distributions issues de véhicules d’investissement immobilier (tels que les OPCI) dépend du pourcentage de détention de l’investisseur.

Ainsi :

• si le bénéficiaire effectif détient moins de 10 % du véhicule d’investissement immobilier français, une retenue à la source de 15 % sera applicable ;
• si le bénéficiaire effectif détient plus de 10 % d’un tel véhicule, le taux de retenue à la source applicable sera le taux de droit interne ; soit 30 % si le destinataire est une société luxembourgeoise imposable ; ou 15% si le destinataire est un véhicule d’investissement immobilier luxembourgeois assimilable à un véhicule français.

Cette importante évolution de la retenue à la source nécessitera une étude approfondie de l’impact de la convention pouvant appeler l’adaptation des structures actuelles au nouvel environnement fiscal.

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