Cession des immeubles
L'objet des OPCI est plus large que celui des SCPI. Les OPCI peuvent librement céder les immeubles qu'ils détiennent sous la seule contrainte de l'interdiction qui leur est faite de réaliser des acquisitions en vue de la revente.
Les SCPI ne peuvent quant à elles céder que les immeubles déjà détenus depuis au moins six ans et sans que la valeur cumulée des immeubles cédés au cours d'un même exercice puisse excéder 15 % de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier établie à la dernière date de clôture des comptes.
Composition de l'actif
Alors qu'une SCPI doit se borner à détenir des immeubles, les OPCI peuvent détenir des parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière et des instruments financiers.
Les OPCI doivent impérativement détenir des liquidités à concurrence d'au moins 10%, ce qui les placera en situation plus favorable que les SCPI dans lesquelles la liquidité ne peut être assurée que par la création d'un fonds de remboursement alimenté par des cessions d'immeubles limitées par les règles susvisées.
Capital variable
La SCPI est une société civile autorisée à faire publiquement appel à l'épargne, ce qui lui permet de choisir entre un capital variable et un capital fixe. Cependant, ce choix a causé des difficultés liées à la situation du marché immobilier. Lorsque le marché immobilier est en crise, les SCPI à capital variable ne peuvent pas faire face aux demandes de remboursement de leurs associés par manque de liquidités et sont ainsi incitées à revenir au capital fixe.
Or, dès que le marché immobilier va mieux, le capital fixe est un handicap puisque les porteurs n'obtiendront la liquidité de leurs parts qu'au travers de cessions assujetties aux droits d'enregistrement de 5 % grevant les cessions de parts sociales.
Les OPCI concentrent l'avantage du capital variable, qui leur permet de procéder à des remboursements de parts ou actions sans droits d'enregistrement, et le bénéfice d'une exonération spécialement créée pour couvrir le cas où leurs actions ou parts font l'objet d'une cession.
Ces exonérations ont toutefois une limite : lorsque l'acquéreur détient ou détiendra après acquisition plus de 10 % ou 20 % de l'OPCI (selon qu'il s'agit d'un acquéreur personne physique ou personne morale), l'acquisition à laquelle il procédera entraînera la perception du droit de mutation de 5 %. Les porteurs ayant franchi ces seuils supporteront ce même droit sur le rachat de leurs titres.
Dans les OPCI, les demandes de retrait peuvent être limitées. Les porteurs de parts de FPI ou les actionnaires d'une SPPICAV doivent procéder à une déclaration de franchissement de seuil, dès lors que leur participation vient à dépasser 10 %. Lorsqu'un porteur de parts ou un actionnaire qui détient entre 20 % et 99 % de l'OPCI demande le rachat de ses droits, ce rachat pourra être suspendu à titre provisoire lorsque la demande de rachat excède un pourcentage qui sera fixé par décret.
OPCI à règles de fonctionnement allégées et OPCI à compartiments
L'ordonnance du 13 décembre 2005 prévoit :
- des règles de fonctionnement allégées pour les OPCI dédiés aux investisseurs qualifiés, c'est-à-dire aux personnes morales disposant des compétences et de moyens nécessaires pour appréhender les risques inhérents aux opérations sur instruments financiers.
- la constitution d'OCPI à compartiments dont les titres sont répartis en catégories représentatives chacune d'actifs distincts.
Création des OPCI
Les OPCI peuvent être créés par apports en numéraire ou par apports d'immeubles, ou naître de la transformation, de l'absorption ou de la scission d'une SCPI. L'ordonnance définit les règles applicables à la transformation des SCPI en OPCI, notamment en termes de quorum et de majorité et fixe le régime des apports faits aux OPCI à l'occasion de leur constitution par apports en nature, par fusion ou scission de SCPI, notamment sous l'angle de leur évaluation par le commissaire aux comptes.
Les OPCI ont été créés en vue de remplacer les SCPI. Il ne sera plus possible à partir du 1er janvier 2010 de créer des SCPI ou de procéder dans ces sociétés à de nouvelles augmentations de capital.
Les OPCI, on l'a vu, échappent à l'impôt sur les sociétés en contrepartie des obligations de distribution qui leur sont imparties
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Quel que soit le véhicule choisi (SPPICAV ou FPI), le porteur des titres n'appréhende fiscalement le revenu y attaché que lors des distributions que lui verse l'OPCI. Le régime des OPCI est donc sur ce point identique à celui des OPCVM.
L'OPCI présente à cet égard un avantage par rapport aux SCPI pour lesquelles l'investisseur est imposable sur les revenus et les plus-values réalisés au cours de l'exercice, indépendamment du montant distribué.
Imposition des revenus distribués
- FPI
Le FPI n'ayant pas la personnalité morale, l'investisseur est imposé comme s'il percevait directement une quote-part des revenus réalisés par le fonds et eu égard à la nature de ces revenus.
Comme un fonds commun de placement, le FPI doit être en mesure de fournir à ses membres tous les renseignements utiles à l'établissement de leur déclaration de revenus. Il doit ainsi ventiler le montant global des produits distribués en fonction des différentes catégories juridiques, financières et fiscales pour permettre à l'investisseur d'être soumis au régime fiscal correspondant.
Les revenus tirés de la location des immeubles sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les plus-values tirées de la cession des immeubles et des parts de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers et donnent lieu à l'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. En revanche, l'investisseur ne bénéficie pas de l'abattement fixe de 1.000 Euro en principe applicable à chaque plus-value. Le dépositaire devra procéder directement au paiement de l'impôt dans les dix jours de la répartition des plus-values, étant rappelé que celle-ci intervient obligatoirement dans les six mois de la cession. L'investisseur perçoit donc à ce titre une somme nette d'impôt.
Les dividendes redistribués par le FPI entrent dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (imposition sur 60 % de leur montant et abattement fixe de 1.525 euros pour une personne seule et de 3.050 euros pour un couple marié).
Les redistributions des plus-values de cession de valeurs mobilières réalisées directement par le fonds ou indirectement au travers d'une société de personnes sont imposables au taux forfaitaire dès le premier euro.
- SPPICAV
L'investisseur est imposé uniformément selon le régime des revenus de capitaux mobiliers sur l'ensemble des revenus qui lui sont distribués.
Imposition de la plus-value de rachat des parts détenues dans l'OPCI
- FPI
La plus-value de rachat suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle bénéficie ainsi de l'abattement de 10 % pour chaque année de détention après 5 ans ainsi que de l'abattement fixe de 1.000 Euro. La plus-value nette est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 27% (contributions sociales incluses).
- SPPICAV
Les plus-values de rachat sont imposées selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières. Le seuil de cession annuel de 15.000 euros et le nouvel abattement d'un tiers par année de détention au-delà de la sixième prévu par l'article 150 0D bis du CGI s'appliqueront.
Dans les deux types d'organismes, la fraction des produits nets mise en réserve ne fait l'objet d'aucune imposition. Elle entraîne une valorisation des titres dont l'investisseur profite au moment du rachat. Or, l'application des abattements pour durée de détention aux plus-values de cession (8 ans pour les SPPICAV et 15 ans pour les FPI) peut conduire à exonérer intégralement la plus-value de rachat et donc, indirectement, les revenus mis en réserve.
Il y a lieu de s'interroger dans quelle mesure les titres d'une SPPICAV ne pourraient pas, tout comme les titres de SICAV ou de FCP, être inscrits dans un PEA. Si cette possibilité est exclue pour les FPI en raison de la composition de leur actif obligatoirement investi à plus de 60% en immeubles ou en parts de sociétés de personnes à prépondérance immobilière, elle mérite d'être étudiée pour les SPPICAV. Celles-ci peuvent en effet détenir des titres de sociétés de capitaux éligibles définis à l'article 2 de la loi 92-666 du 16 juillet 1992
Article paru dans la revue Option Finance le 13 février 2006
Authors:
Hubert Bresson, Avocat Associé - Yves Butzerin, Geneviève Olivier, Avocats
