Vente d'un bien immobilier sous-évalué dans la succession

Il arrive souvent qu'un bien immobilier recueilli par succession soit vendu dans la période qui suit le décès.

Lorsque la vente a lieu dans les six mois du décès, la situation est simple sur le plan fiscal. La déclaration de succession, qui doit être déposée dans les six mois du décès et dans laquelle les biens du défunt doivent être déclarés pour leur valeur vénale, déclare le bien pour son prix de vente. Dans ce cas, si le bien immobilier dépend entièrement de la succession, seuls des droits de succession sont dus. Il n'y a pas de plus-value taxable dégagée en l'absence d'écart entre le prix de vente et la valeur déclarée.

Lorsque la vente a lieu après le dépôt de la déclaration de succession, la situation fiscale est plus délicate à gérer dans l'hypothèse où la valeur déclarée a été sous-évaluée par rapport à la valeur vénale du bien. Les héritiers courent alors le double risque :

• d'avoir à acquitter la plus-value sur le différentiel entre le prix de vente et la valeur déclarée ; et  
• de devoir acquitter des droits de succession complémentaires en cas de rehaussement par l'administration fiscale de la valeur déclarée.

Précisons que ce risque de redressement des droits de succession n'existe que pendant les trois ans qui suivent l'année du dépôt de la déclaration de succession pour autant que le bien y ait été décrit avec suffisamment de précisions.

Une solution consiste à déposer une déclaration de succession rectificative indiquant la valeur vénale réelle du bien immobilier et à acquitter les droits de succession complémentaires. Sous réserve que cette déclaration rectificative soit déposée alors que le processus de vente n'est pas encore enclenché, elle doit être prise en compte par l'administration.

Ainsi, dans la mesure de la rectification, sont évités l'impôt de plus-value (19 %) et les prélèvements sociaux (13,50 %) soit 32,50 %. Seuls sont acquittés des droits de succession complémentaires qui, en ligne directe, peuvent être bien inférieurs. Des déclarations rectificatives pour l'ISF doivent, le cas échéant, également être déposées.

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