CMS Green Guidance - Vastgoed maakt tempo met vergroening

Duurzaamheid in financiële dienstverlening is een vakgebied waarin expertises op het gebied van financiering, duurzaamheid, compliance en legal elkaar vinden. In CMS Green Guidance delen we maandelijks wat urgent is vanuit juridisch perspectief. Een groene gids over (nieuwe) regelgeving en trends.

Zonder duurzaamheid geen (her)financiering

Vastgoed maakt tempo met vergroening

Hoe versnel je verduurzaming in de vastgoedsector? Striktere duurzaamheidsnormen lijken te helpen en eisen stellen aan (her)financiering ook.  Arnout Scholten, advocaat partner bij de Praktijkgroep Real Estate & Construction en Etiënne Courbois, advocaat binnen de praktijkgroep Banking & Finance, zien dat het tempo wordt opgevoerd.

Bij de financiering en de herfinanciering van vastgoed wordt duurzaamheid een factor. Waar merken jullie dat aan in de praktijk?

Courbois: ‘Vanuit de toezichthouder en de regelgeving worden vastgoedondernemers en projectontwikkelaars aangemoedigd om hun portefeuille te verduurzamen. Een tweede aspect is dat financiering of herfinanciering lastiger wordt als je dat niet doet. De noodzaak om aan duurzaamheidsstandaarden te voldoen wordt zo groter.’

Scholten: ‘Er kan ook een preventieve werking vanuit gaan. Een voorbeeld is het verplichte C-label voor kantoren (verplicht per 1 januari 2023). Sinds dat aangekondigd is, enkele jaren geleden, merken we dat banken daarop anticiperen. Kantoren worden niet meer of tegen andere voorwaarden gefinancierd als niet geborgd is dat een pand of een portefeuille minimaal een C-label heeft, of dat het daar naartoe te brengen is. Zo ontstaat er al voor de invoering van de regel druk bij partijen om dat voor elkaar te krijgen. Dat is op zich een goede ontwikkeling.’

Wat zijn struikelblokken bij duurzaamheid en vastgoed?

Scholten: ‘Er is wat knellende regelgeving op vastgoedgebied die eenvoudiger kan. In vastgoed wordt gehecht aan voorspelbaarheid voor een langere termijn. Bij subsidies voor meer duurzaamheid schort het daar nog wel eens aan.

Een tegenstelling is dat de investering in duurzaamheid vaak van de vastgoedeigenaar moet komen, terwijl in de praktijk de gebruiker goeddeels de vruchten plukt. Dat is een lastige controverse.  Verder kent het huidige huurrecht voor woonruimte in een aantal gevallen beperkingen waardoor je additionele kosten van verduurzaming niet door kunt belasten aan de huurders. Huurders zijn vaak bereid om ervoor te betalen, maar het kan juridisch niet volledig worden dichtgetimmerd. Dan wordt uiteindelijk gekozen voor een minder, of zelfs niet-duurzame oplossing: een gemiste kans.’

Momenteel is er belangstelling voor logistiek- en zorgvastgoed. Waar zien jullie de meeste groei, wat worden de achterblijvers en welke rol spelen duurzaamheid en financiering daarbij?

Scholten: ‘Als advocaat past enige bescheidenheid, wij praten onze cliënten na. Wat ik hoor en lees, is dat retailvastgoed en dan met name in de periferie, (blijvend) negatief beïnvloed wordt door de coronapandemie en de gedragsverandering die daar het gevolg van is. De gedachte is dat dat achter zal blijven. Bij het gebruik van kantoorruimte zie ik ook een gedragsverandering die zichtbaar gaat worden. Met name in de dienstensector is gebleken hoe makkelijk het thuiswerken gaat en hoeveel er te besparen is op vierkante meters. Dat gaat leiden tot een verminderde of veranderende vraag. Het sociale aspect van een betere balans tussen werk en privé speelt zeker mee, maar minstens zo zwaar weegt de stevige kostenbesparing. Noem het een win-win.’

Courbois: ‘Versneld door de Covid-pandemie schieten de distributiecentra langs de snelweg als paddenstoelen de grond uit. Ik zie dat banken scherp kijken bij de financiering van nieuwe objecten of bij de herfinanciering van bestaande objecten, of dat past in hun groene portfolio. Zo zijn datacentra als vastgoedobject soms moeilijk te verduurzamen. Daar zie je nog wel eens een combinatie met wind- of zonne-energie.’

Scholten: ‘Logistiek is een vastgoedcategorie waarbij Covid heeft geleid tot een versnelling van e-commerce en consumentengedrag. Brexit speelt daar overigens ook een grote rol bij, omdat veel leveranciers een hub willen in Europa van waaruit ze kunnen leveren. Die ontwikkelingen versterken elkaar.’

Het onderzoek van CMS, de Real Estate Reset, schetst een beeld van de vastgoedmarkt post-Covid. Hoe ziet jullie eigen werkomgeving er straks uit?

Courbois: ‘We gaan niet meer alle vijf dagen allemaal tegelijk naar kantoor. Er ontstaat een nieuwe normaal en naast het kostenaspect is het voor mensen zelf ook prettig. Er is meer flexibiliteit en ruimte voor de combinatie van werk met andere taken. Maar bij het opleiden van jonge mensen vraagt gedeeltelijk werken op afstand wel om een andere benadering. Je kunt niet meer even bij iemand binnenlopen voor een spontaan overleg. Dat kost allemaal meer planning, tijd en moeite.’

Scholten: ‘Ik vond het thuiswerken een eyeopener. Ik had gedacht dat het überhaupt niet zou kunnen wat betreft sommige onderdelen van ons werk. Maar het kan, en het werkt. Mijn vermoeden is dat wij uitkomen op een scenario met een of twee dagen thuiswerken. Dat is gelijk een verbetering in de E en de S van ESG (Environmental, Social, Governance, red.) Minder met de auto naar kantoor is ook beter voor het milieu. Tegelijk is het kantoor voor de S van social van belang als ontmoetingsplaats.’

Meer lezen over wereldwijde vastgoedtrends en hoe de markt reageert op de gevolgen van de coronapandemie? Download het onderzoek: Real Estate Reset - Real estate’s journey from pandemic to purpose.

Meer informatie van CMS over vastgoed & duurzaamheid: