De model koop-/aannemingsovereenkomst: afwijken versoepeld?

Bij de koop van een nieuwbouwwoning wordt vaak de standaard koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende voorwaarden van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) gebruikt. Deze overeenkomst is een door organisaties van bouwondernemers en consumenten opgesteld model waarbij de rechten en verplichtingen van beide partijen evenwichtig zijn geregeld. Een belangrijke bepaling in de overeenkomst is dat afwijkingen van de overeenkomst en de algemene voorwaarden in het nadeel van de koper c.q. opdrachtgever, ongeldig zijn, tenzij het GIW toestemming heeft verleend voor de afwijkende bepalingen. De bepaling is helder en duidelijk. Althans op het eerste gezicht...

Raad van Arbitrage voor de Bouw, 8 december 2009
In de zaak die we nu beschrijven staat de afwijkingsbepaling centraal. Het ging in deze zaak om particulier opdrachtgeverschap voor de bouw van een woning. Tussen de opdrachtgever en de aannemer was een aannemingsovereenkomst met GIW-garantie afgesloten, waarbij partijen hadden aangegeven op onderdelen van de complete bouw van de woning te willen afwijken en deze onderdelen uit te sluiten van de Garantie- en waarborgregeling (de zogenaamde gelimiteerde GIW-regeling).

Een van de onderdelen waarvan zou worden afgeweken was de aanleg van de nutsvoorzieningen en de daarmee gepaard gaande kosten. De aanleg en kosten van de nutsvoorzieningen zijn op basis van de modelovereenkomst voor rekening van de aannemer, maar in dit geval zou de opdrachtgever de aanleg en de kosten voor zijn rekening nemen.

Nadat de opdrachtgever de nutsvoorzieningen op zijn verzoek had laten aansluiten en betaald, informeerde hij bij de aangesloten organisatie de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK), een van de uitvoerders van de GIW-regeling, of de aannemer wel toestemming had om van de modelovereenkomst af te wijken. Het SWK antwoordde ontkennend en voegde daaraan toe dat als om toestemming was gevraagd deze, vanwege afspraken in GIW-verband, naar alle waarschijnlijkheid niet was verkregen.

Het GIW zelf dacht daar echter anders over. Zij was van mening dat de afwijking in dit geval wel was toegestaan, omdat het hier ging om kavelbouw in plaats van projectmatige bouw. Er was eigenlijk sprake van cascobouw en de opdrachtgever, zo bleek overduidelijk uit de stukken, had zelf de contractuele verantwoordelijkheid voor de oplevering van de nutsvoorzieningen. Achterliggende gedachte van deze soepelere opstelling was dat bij particulier opdrachtgeverschap de verhouding tussen opdrachtgever en aannemer anders is dan bij projectmatige bouw. In het eerste geval bestaat er een ruime mogelijkheid van onderhandeling en in het tweede geval is het veelal de aannemer c.q. projectontwikkelaar die bepaalt hoe de woning gebouwd wordt.

De opdrachtgever was van mening dat ondanks de toestemming van het GIW de aannemer toch verantwoordelijk was voor de aanleg en de kosten van de nutsvoorzieningen en stapte naar de Raad van Arbitrage (RvA). De opdrachtgever kon een beroep doen op de ongeldigheid van de bepaling over de kosten, omdat het GIW deze toestemming pas achteraf had gegeven.

Geen rigide toepassing van de afwijkingsbepaling in geval van kavelbouw
De RvA is het met het GIW eens en is van mening dat een rigide toepassing van de afwijkingsbepaling zich niet verdraagt met het particulier opdrachtgeverschap, waarbij de consumentopdrachtgever veel meer zeggenschap heeft over het ontwerp en de uitvoering van de woning dan bij projectmatige bouw. Temeer nu in deze zaak de gelimiteerde GIW-regeling was toegepast, die juist voor dit soort gevallen in het leven is geroepen.

Gevolgen praktijk
Op zichzelf is het standpunt van de RvA in dit geval begrijpelijk en te billijken. Op verzoek van juist de opdrachtgever is besloten de aanleg en de kosten van de nutsvoorzieningen bij de opdrachtgever neer te leggen. Het zou onredelijk zijn de aannemer, terwijl hij geen bemoeienis heeft gehad met de aanleg van de nutsvoorzieningen, alsnog voor de kosten te laten opdraaien. Bovendien werd door het GIW, weliswaar achteraf, toestemming verleend.

Het komt in de jurisprudentie wel vaker voor dat beschermende bepalingen opzij worden gezet, omdat een beroep daarop in het specifieke geval onredelijk is. Echter, terughoudendheid is daarbij gepast.
Dat zou in het kader van consumentenbescherming ook bij afwijkingen van de model koop-/aannemingsovereenkomst kunnen gelden. De mogelijkheid om af te wijken van de modelovereenkomst zou in principe slechts mogelijk moeten zijn in die gevallen waarin het GIW daarvoor toestemming geeft. Bij particuliere bouw zal dat sneller het geval zijn dan bij projectmatige bouw, maar elke afwijking zal op zijn eigen merites beoordeeld moeten worden.
Om onduidelijkheden te voorkomen is het raadzaam de toestemming voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst te vragen. In het verleden heeft het ontbreken van voorafgaande toestemming wel tot nietigheid van de afwijkende bepaling geleid.

De model koop-/aannemingsovereenkomst per 1 januari 2010
Het GIW zal per 1 januari 2010 niet meer bestaan. De drie aangesloten organisaties, SWK, Woningborg en Bouwfonds Property Development gaan zelfstandig verder. Woningborg zal het Woningborg-certificaat gaan voeren. SWK en Bouwfonds het SWK-certificaat. De modelovereenkomsten die in het kader van voornoemde certificaten moeten worden gehanteerd zullen dezelfde afwijkingsbepaling bevatten als die van de modelovereenkomsten van het GIW. Hoe rigide of hoe soepel deze organisaties met de bepaling zullen omgaan zal moeten blijken. Overigens worden vanaf 2010 alleen de Woningborg-zaken door de RvA beslist. SWK-zaken worden beslist door de Geschillencommissie Garantiewoningen van de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken.