Geen aparte juridische kaders voor een gemeenteraad bij uitgifte grond

In een eerdere signalering merkten wij al op dat gemeenten bij de verkoop van onroerend goed ook vóór het Didam-arrest potentiële gegadigden op grond van het gelijkheidsbeginsel gelijke kansen hadden moeten bieden om mee te dingen. De rechtbank Gelderland heeft recentelijk geoordeeld dat óók de gemeenteraad gebonden is aan het gelijkheidsbeginsel als zij een rol heeft in de besluitvorming bij een openbare verkoopprocedure. Deze uitspraak wordt hieronder toegelicht.

Wat was er aan de hand?

In december 2019 besluit het college van B&W van de gemeente Montferland tot de verkoop van een kavel via een openbare inschrijvingsprocedure. Omdat zich uiteindelijk geen belangstellenden melden voor de kavel, besluit het college de bestemming van de kavel te wijzigen van wonen naar parkeren. Nadat het bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad is voorgelegd, verzoekt een dorpsbewoner de gemeenteraad hem de kans te geven een bod uit te brengen op de kavel. De gemeenteraad willigt dit verzoek in en de wethouder gaat met de betreffende dorpsbewoner in gesprek over een mogelijke verkoop van de kavel. Na het gesprek met de wethouder brengt de dorpsbewoner direct een bod op de kavel uit. Het college besluit echter (nog) niet op dit bod in te gaan en de kavel opnieuw via een openbare inschrijving op de markt te brengen, om zo iedereen een gelijke kans te geven om mee te dingen. 

In de inschrijvingsvoorwaarden die op de verkoopprocedure van toepassing zijn, is opgenomen dat de definitieve gunning geschiedt door de gemeenteraad. De gemeenteraad kan afzien van gunning indien geen reële prijs wordt geboden. In de concept koopovereenkomst is verder nog als opschortende voorwaarde opgenomen dat de gemeenteraad de verkoop dient goed te keuren.

In de openbare biedprocedure wordt de dorpsbewoner door iemand anders ruimschoots overboden. De Gemeente accepteert dit aantrekkelijke bod en sluit een koopovereenkomst. De dorpsbewoner maakt daartegen bezwaar. Kennelijk maakt dit bezwaar indruk bij de gemeenteraad, want deze neemt naar aanleiding van dit bezwaar het opmerkelijke besluit goedkeuring van de koopovereenkomst te onthouden en de kavel alsnog te verkopen aan de dorpsbewoner. 

De hoogste bieder accepteert deze gang van zaken niet. Hij meent de terechte winnaar van de tender te zijn, en vordert nakoming door de gemeente van de koopovereenkomst en levering van de kavel. 

Wat oordeelde de rechtbank?

De kernvraag van de procedure is of de gemeenteraad in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door in weerwil van de openbare biedprocedure geen toestemming te verlenen voor de verkoop van de kavel aan de hoogste bieder en de kavel te verkopen aan de dorpsbewoner. 

De uitkomst is niet verrassend. De rechtbank oordeelt dat een gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt óók voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden een overeenkomst tot verkoop van kavels wordt gesloten. De gemeenteraad neemt geen uitzonderingspositie in; waar de gemeente aan deze beginselen is gehouden, geldt dat gelijkelijk ook voor de gemeenteraad.

Nu de gemeenteraad geen bezwaar had gemaakt tegen het volgen van een openbare biedprocedure, mocht de hoogste bieder erop vertrouwen dat de gemeenteraad een verkoop niet ‘zomaar’ zou tegenhouden, bijzondere omstandigheden daargelaten. Het voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad wordt dus begrensd door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Daarbij komt dat de instemmingsbevoegdheid van de gemeenteraad was bedoeld om te borgen dat de kavel daadwerkelijk voor een reële prijs zou worden verkocht. Tegen die achtergrond is het onbegrijpelijk dat de gemeenteraad niet instemt met de verkoop aan de hoogste bieder. Het zonder objectieve redenen bevoordelen van een dorpsbewoner is in elk geval niet toegestaan en strijdig met het gelijkheidsbeginsel.

Gevolgen voor de praktijk

De rechtbank bevestigt in deze uitspraak dat ook de gemeenteraad gebonden is aan het gelijkheidsbeginsel in een verkoopprocedure. Als de gemeenteraad (stilzwijgend) heeft ingestemd met een openbare verkoopprocedure, en zij een rol heeft in het besluitvormingsproces, dan moet de gemeenteraad bij het uitoefenen van haar bevoegdheid zich ook houden aan de gunningsvoorwaarden. Dat volgt natuurlijk niet alleen uit het Didam-arrest, maar in dit geval ook uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur die publieke partijen hebben te respecteren. 

Heeft u vragen over het bovenstaande of andere vragen over het aanbestedingsrecht, neem dan gerust contact met ons op.