Samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting gaat mogelijk vervallen bij aandelentransacties met nieuwe onroerende zaken

Vandaag heeft het Ministerie van Financiën een internetconsultatie gestart ten aanzien van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij aandelentransacties met nieuwe onroerende zaken. De consultatie betreft een conceptwetsvoorstel dat een einde maakt aan de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken via een (kwalificerend) aandelenbelang in vennootschappen aan wie de eigendom van die onroerende zaken toekomt. Aandelentransacties met nieuwe onroerende zaken worden daarmee in de heffing van overdrachtsbelasting getrokken (thans tegen een tarief van 10,4%).

Btw-vrijgesteld gebruik

Een aandelentransactie die verband houdt met nieuwe onroerende zaken is thans vanuit fiscaal perspectief met name interessant indien de btw een definitieve kostenpost vormt voor de koper, doordat de koper de onroerende zaak voor btw-vrijgestelde doeleinden gaat gebruiken en daardoor niet in staat is om de ter zake van de aankoop van vastgoed verschuldigde btw terug te vorderen. Btw-vrijgesteld gebruik is onder meer aan de orde bij de btw-vrijgestelde verhuur van woningen en verhuur aan zorg- en onderwijsinstellingen. Het is het Ministerie van Financiën klaarblijkelijk een doorn in het oog dat marktpartijen gebruik maken van aandelentransacties, waardoor zowel geen btw als overdrachtsbelasting verschuldigd is ter zake van de (indirecte) overdracht van het vastgoed. Overigens is van belang op te merken dat in een dergelijk geval meestal wel degelijk 'btw-schade' optreedt aan de zijde van de verkoper die ook aan de koper wordt doorbelast.

Het Ministerie noemt deze belastingbesparende structuur weliswaar mogelijk binnen het huidige wettelijk kader –  wegens de toepassing van de zogenoemde doorkijkarresten van de Hoge Raad uit 2007, 2011 en 2018 – maar ongewenst en onbedoeld.

Het conceptwetsvoorstel

In de concept toelichting bij het conceptwetsvoorstel geeft het Ministerie aan dat er is gekeken naar verschillende beleidsalternatieven in de btw-wetgeving om deze als ongewenst ervaren belastingbesparing te bestrijden maar dat binnen de btw-regelgeving niet is uitgekomen bij sluitende en werkzame mogelijkheden. Aanpassing van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting wordt het meest doelmatig en doeltreffend geacht.

De voorgestelde oplossing – het volledig buitenwerking stellen van de samenloopvrijstelling in geval van aandelentransacties - gaat verder dat het uitsluitend opheffen van het verschil in belastingdruk tussen de directe overdracht van nieuwe onroerende zaken en de overdracht van nieuwe onroerende zaken door middel van aandelen. Op basis van de thans ter consultatie voorgelegde regelgeving is de samenloopvrijstelling evenmin van toepassing indien de onroerende zaken voor volledig btw-belaste activiteiten gebruikt gaan worden. Het Ministerie merkt op dat deze nadelige gevolgen kunnen worden vermeden door de transactie als een 'stenentransactie' te structureren. Wij raden aan dat in een vroegtijdig stadium een analyse wordt gemaakt voor lopende projecten om te bepalen of een 'stenentransactie' voordeliger kan uitpakken indien de voorgestelde aanpassing inderdaad doorgaat. 

Ook wordt opgemerkt dat het besluit ten aanzien van de samenloopvrijstelling zal worden gewijzigd: de goedkeuring ten aanzien van deelgerechtigden in niet-rechtspersonen (zoals commanditaire vennootschappen) zal worden geschrapt. In dit stadium gaat we hier niet verder op in.

In een recente Newsflash Tax wezen wij op een arrest van het Europese Hof van Justitie waarin is geoordeeld dat de overdracht van een verhuurde onroerende zaak voor de btw kan worden aangemerkt als de overgang van een algemeenheid van goederen. Dit brengt kort gezegd met zich mee dat een verkoper van verhuurde onroerende zaak geen btw in rekening hoeft te factureren over de verkoopprijs, hetgeen voordelig is als het (deels) btw-vrijgesteld wordt verhuurd. In de internetconsultatie is expliciet benoemd dat dit wetsvoorstel geen wijziging beoogt van deze transactiestructuur. Er kunnen twijfels worden geuit of dit resultaat inderdaad wordt bereikt op basis van de ter consultatie voorgelegde regels.

Beoogde ingangsdatum: 1 januari 2024

Het wetsvoorstel is nog afhankelijk en onder voorbehoud van politieke besluitvorming, de uitkomsten van de internetconsultatie en de uitvoeringstoets, maar voorgesteld wordt wel deze aanpassing in werking te laten treden met ingang van 1 januari 2024, zonder dat voorzien wordt in een overgangsregeling voor lopende projecten. Reageren op de internetconsultatie kan nog tot 27 maart 2023.