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CMS European Real Estate Deal Point Study 2019

Oktober 2019

Auf den ersten Blick kam es auf dem europäischen Investmentmarkt im Jahr 2018 zu keinen großen Veränderungen: Das Investitionsvolumen lag mit rund EUR 264 Mrd. in etwa so hoch wie im vorherigen Jahr. Erhebliche Unterschiede lassen sich aber im europäischen Marktvergleich feststellen. In Großbritannien macht sich der Brexit zunehmend bemerkbarer und verursachte im Jahr 2018 einen Rückgang des britischen Transaktionsvolumens um etwa 10 % im Vergleich zum Vorjahr. Auch die Niederlande und Spanien konnten ihre Vorjahreswerte nicht erreichen. Deutschland hingegen legte im Jahr 2018 ein absolutes Rekordjahr hin und erreichte erstmals ein Investitionsvolumen von über EUR 60 Mrd. Auch Frankreich konnte mit einem Anstieg des Investitionsvolumens von rund 10 % ein ausgezeichnetes Jahr verzeichnen.

Trotz der noch immer hohen Nachfrage nach Immobilien-Investments aufgrund nach wie vor mangelnder alternativen Kapitalanlagen und des unverändert niedrigen Zinsniveaus macht dem europäischen Investmentmarkt im Jahre 2019 die angespannte Weltwirtschaft etwas zu schaffen. Die ungelösten Handelskonflikte zwischen China, den USA und Europa, die weitere Ungewissheit im Hinblick auf den Ablauf des Brexits unter Boris Johnson sowie das insgesamt schwächere Wachstum der Weltwirtschaft bewirken eine abgeschwächte Grunddynamik, die allerdings nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau ist. Dabei wird das Investitionsvolumen auch durch nicht ausreichend vorhandene Produktangebote gebremst. Im ersten Halbjahr 2019 divergierten die regionalen Investmentmärkte in Deutschland erheblich. Während Frankfurt schrumpfende Transaktionsvolumina verzeichnet, meldet Berlin Rekordwerte. Die Entwicklung im zweiten Halbjahr darf mit Spannung verfolgt werden.

Unsere neue CMS European Real Estate Deal Point Study 2019 umfasst mittlerweile über 1.500 Transaktionen. Wir ziehen dabei die im Zeitraum 2010 bis 2018 betreuten Transaktionen zum Vergleich heran und können dadurch Entwicklungen und Trends aufzeigen.

Die wichtigsten Erkenntnisse sind:

  • Die Verkäufer profitierten weiterhin von den guten Marktentwicklungen über Kaufpreisanpassungen und Earn-out-Klauseln. Seit 2016 werden Regelungen zur nachträglichen Kaufpreisanpassung häufiger vereinbart. Dies ist auch auf die weiter gestiegene Zahl der Projektentwicklungen zurückzuführen.
  • Die hohe Präsenz finanzstarker, institutioneller Investoren auf Käuferseite machte sich weiterhin bemerkbar: Bereits das vierte Jahr in Folge lag der Anteil der Transaktionen, bei denen keine Absicherung der Zahlungsverpflichtungen des Käufers vereinbart wurde, bei etwa 50 %.
  • Der Anteil der Transaktionen mit De-minimis- und Basket-Klauseln lag 2018 leicht unter dem Vorjahresniveau. Der jahrelange Aufwärtstrend bei verkäuferfreundlichen De-minimis- und Basket-Klauseln wurde damit nicht zuletzt etwas eingebremst.
  • Auch der Anteil der Transaktionen mit einer vertraglichen Maximalhaftung des Verkäufers (Cap) konnte sein Vorjahresniveau nicht halten. Nichtsdestotrotz fand sich nach wie vor in deutlich über der Hälfte aller Transaktionen eine verkäuferfreundliche Cap-Regelung.
  • Punkten konnten die Käufer auch bei der Garantieregelung: Im Jahr 2018 wurde vermehrt auf kenntnisunabhängige (objektive) Garantien abgestellt, während der Anteil der Verträge, bei denen allein subjektive Garantien vereinbart wurden, leicht abgefallen ist.
  • Bei den Verjährungsfristen zeigte sich hingegen wieder verstärkt das bekannte verkäuferfreundliche Marktumfeld: Bei etwa einem Drittel aller Deals wurden verkäuferfreundliche, kurze Gewährleistungsfristen von unter 18 Monaten vereinbart.

Die Reaktionen aus dem Markt zu unserer Studie zeigen, dass sie ein hilfreiches Tool zur Vorbereitung von Vertragsverhandlungen sein kann. Auch über Ihr Feedback freuen wir uns!

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