Economie numérique : les plates-formes collaboratives de location immobilière dans le collimateur des autorités

La fin d’année 2016 démontre la volonté de nos gouvernants d’enrayer le développement des plates-formes collaboratives de type Airbnb, HomeAway ou Abritel.

La loi pour une République numérique du 7 octobre 2016¹ comprend des dispositions visant à encadrer les locations meublées dites touristiques (article 51). L’article L. 324-1-1 II du Code du tourisme modifié permet aux communes, dans lesquelles le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation est soumis à autorisation préalable en application des articles L. 631-7 et L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation, de mettre en place une procédure de télé-déclaration de toute location de courte durée d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Dans ces conditions, les propriétaires, souhaitant louer leur résidence principale ou secondaire à des fins touristiques, devront se déclarer et s’enregistrer préalablement en mairie. Le numéro de déclaration devra apparaître dans l’offre de location². Il est à noter que cette procédure de télé-déclaration ne s’appliquera qu’une fois la publication d’un décret précisant les informations pouvant être exigées pour procéder à l’enregistrement.

Par ailleurs, les obligations pesant sur les intermédiaires immobiliers s’associant à ces locations sont renforcées, dès lors qu’ils sont investis d’une mission de contrôle effectif du respect des obligations ci-dessus et non plus d’une simple mission de réception de la déclaration sur l’honneur du loueur³. Ils devront, à cet égard, veiller à ce que le local proposé à la location ou à la sous-location ne soit pas loué plus de 120 jours par an (4 mois), lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur. Dès qu’ils ont connaissance de ce dépassement, le local ne devra plus faire l’objet d’une offre de location par leur intermédiaire jusqu’à la fin de l’année. Un décret précisera les modalités de contrôle et de sanction aux manquements des intermédiaires immobiliers à leurs nouvelles obligations.

En outre, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 du 23 décembre 20164 (article 18) prévoit que toute personne exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, dont les recettes (ou chiffres d’affaires) annuelles sont supérieures à 23 000 euros, doit s’affilier au régime social des indépendants et, dès lors, s’acquitter des cotisations sociales y afférentes⁵. Il résulte de cette nouvelle mesure que la location de meublés à des fins touristiques est considérée, au-delà du seuil précité de recettes, comme une activité professionnelle.

Il est toutefois prévu un cas de dérogation sur demande expresse du loueur et sous réserve du respect de certaines conditions.

Enfin, la loi de finances rectificative pour 2016 du 29 décembre 2016⁶ (article 24) fait obligation, à compter du 1er janvier 2019, aux plates-formes en ligne au sens de l’article L. 111-7 du Code de la consommation (notamment celles organisant la vente ou la location de logements)⁷ de déclarer annuellement à l’administration fiscale les revenus réalisés par leurs utilisateurs, présumés redevables de l’impôt en France. Un décret devra préciser les modalités d’application de ce texte.

Notes

¹ Loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 (JO du 8/10/16).² Article L. 324-2 alinéa 2 du Code du tourisme.³ Article L. 324-2-1 du Code du tourisme.⁴ Loi n°2016-1827 du 23 décembre 2016 (JO du 24/12/16), validée par décision du CC n°2016-742 DC du 22 décembre 2016.⁵ Article L. 613-1 du Code de la sécurité sociale.⁶ Loi n°2016-1918 du 29 décembre 2016 (JO du 30/12/16), validée par décision du CC n°2016-743 DC du 29 décembre 2016.⁷ « Est qualifiée d’opérateur de plateforme en ligne toute personne physique ou morale proposant, à titre professionnel, de manière rémunérée ou non, un service de communication au public en ligne reposant sur : 1° Le classement ou le référencement, au moyen d’algorithmes informatiques, de contenus, de biens ou de services proposés ou mis en ligne par des tiers ; 2° Ou la mise en relation de plusieurs parties en vue de la vente d’un bien, de la fourniture d’un service ou de l’échange ou du partage d’un contenu, d’un bien ou d’un service ».

Auteur

Charlotte Félizot, avocat en droit des contrats de l’entreprise et droit immobilier