Les enjeux de la prépondérance immobilière : l’exemple des infrastructures de réseaux enterrés
Malgré l'importance de ces enjeux, l'analyse peut parfois s'avérer délicate à mener. Tel est notamment le cas pour les sociétés exploitant des infrastructures de réseau, qu'il s'agisse de câbles de fibre optique, de canalisations de transport de gaz ou de lignes électriques. Le Code civil, conçu en 1804, n'a manifestement pas été pensé pour appréhender ces ouvrages linéaires modernes, et la jurisprudence applicable, ancienne et éparse, ne peut être mobilisée qu'avec précaution.
1. L'enjeu en matière de droits d'enregistrement
Dans le cadre des opérations de cession, l'un des principaux enjeux fiscaux tient au régime applicable en matière de droits d'enregistrement. Les sociétés exploitant ce type d'infrastructure peuvent en effet détenir des câbles, canalisations et conduits dont la valeur représente une part prépondérante de leurs actifs, et la qualification de ces biens en meubles ou immeubles devient alors déterminante.
Pour rappel, les cessions de titres de sociétés non cotées à prépondérance immobilière sont enregistrées au taux de 5 %, en lieu et place du taux de 0,1 % applicable aux autres cessions d'actions. Une société est à prépondérance immobilière lorsque, à la date de cession ou à un moment quelconque au cours de l'année précédente, plus de la moitié de la valeur vénale de son actif est constituée d'immeubles ou de droits réels immobiliers situés en France, ou de participations dans des sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière. Tout immeuble ou droit réel immobilier situé en France doit ainsi être retenu au numérateur, qu'il soit ou non utilisé pour les besoins de l'exploitation.
L'article 517 du Code civil distingue trois catégories d'immeubles, les immeubles par nature, les immeubles par destination et les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent. La Cour de cassation a toutefois jugé que l'article 726 du CGI, qui ne mentionne que les immeubles et droits réels immobiliers, ne vise pas les immeubles par destination, lesquels doivent donc être exclus du numérateur du ratio de prépondérance immobilière1. L'enjeu se concentre par conséquent sur la qualification des canalisations et câbles enterrés au regard de la seule catégorie des immeubles par nature.
2. Un Code civil inadapté aux infrastructures de réseau
Le Code civil a été pensé dans une société rurale et aucune disposition spécifique ne régit les infrastructures de réseau modernes. Ainsi, les articles les 518, 519 et 520 du Code civil qualifient notamment d’immeubles les fonds de terre et les bâtiments, auxquels s'ajoutent les moulins fixés sur piliers et les récoltes pendantes par les racines.
L'article 523 du code civil vise quant à lui « Les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage sont immeubles et font partie du fonds auquel ils sont attachés ». Si la jurisprudence a étendu l’application de cet article à certaines conduites de gaz et d'électricité, son application aux infrastructures analysées semble se heurter à plusieurs
obstacles. Le texte exige que les tuyaux soient « attachés » à ces biens, dont ils « font partie ». Les tuyaux visés par l’article doivent donc faire partie intégrante d’un immeuble2 ce qui ne devrait pas être le cas pour des canalisations ou des câbles simplement enfouis sous terre.
La qualification d’immeuble implique un attachement matériel et durable au sol. L'attache au sol s'entend d'un dispositif de liaison, d'ancrage ou de fondation. Le bien ne doit pas simplement reposer sur le sol où il serait maintenu par son seul poids3. Le seul enfouissement d’un bien ne devrait donc pas opérer son incorporation au sol. L’incorporation ne devrait pouvoir être caractérisée qu’en présence d’un dispositif d'attache spécifique. La masse du bien, sa longueur et la couche de terre le recouvrant pourraient devraient par ailleurs être indifférents à l’analyse.
Quelques décisions anciennes apportent des éléments d'appréciation bienvenus sur l’application de ces principes sans pour autant permettre de dégager une grille d’analyse sécurisée. La Cour de cassation a qualifié d'immeubles par nature les tuyaux d'un réseau de distribution d'eau enterré sous voirie publique, jugeant qu'ils étaient devenus inséparables du sol car leur retrait aurait nécessité de détériorer la voirie elle-même4. A l’inverse, le Conseil d'État a refusé la qualification d’immeuble à des tuyaux, reliant une sucrerie à ses stations de réception, posés en tranchée recouverte de terre sans massif de fondation. Ces tuyaux ont été jugés insuffisamment incorporés au sol5. S'agissant des réseaux électriques, la Cour de cassation a jugé que « si les réseaux électriques constituent bien des ensembles, il ne s'ensuit pas forcément et par cela seul que les diverses parties en doivent être considérées comme des immeubles ». La qualification doit donc s’apprécier élément par élément et non en bloc à l'échelle d’un réseau6.
3. Une analyse qui devrait tendre vers une qualification en biens meubles
Les infrastructures de réseau enterrées présentent des caractéristiques pouvant rendre leur qualification délicate. Elles sont enterrées, donc difficiles à déplacer, et organisées en réseaux, ce qui peut conduire à vouloir les qualifier en bloc. Or, aucune de ces caractéristiques n'est, en elle-même, suffisante à justifier leur qualification en immeuble.
Conformément à ce qui précède, les canalisations de transport de gaz ou d'hydrocarbures enfouies devraient pouvoir être qualifiées de biens meubles. Ces canalisations sont généralement posées dans des tranchées peu profondes avant d’être simplement recouvertes de terre. Elles reposent sur le sol par leur seul poids et sont libres de toute attache au sol par un dispositif de liaison, d'ancrage ou de fondation. La couche de terre les recouvrant peut facilement être grattée et les tubes composant le réseau extraits. Cette configuration se rapproche de celle examinée par le Conseil d'État dans l'arrêt Béghin précité et devrait pouvoir conduire à la même conclusion. A défaut d'incorporation matérielle au sol, ces biens devraient être qualifiés de biens meubles. Cette conclusion mériterait toutefois d’être nuancée pour les portions du réseau passant sous des immeubles, des infrastructures ou traversant des cours d'eau. Selon la technique d'installation retenue, ces portions pourraient présenter une forme d'incorporation à l'ouvrage sus-jacent telle que leur retrait nécessiterait de le détériorer.
S'agissant de la fibre optique enterrée, une approche prudente s’impose. La Cour d'appel de Rennes, statuant sur la compétence pour l'enlèvement d'un ouvrage public, a en effet relevé qu'il était « constant » que des câbles de fibre optique enterrés « revêtent (...) le caractère de biens immobiliers »7. Ce constat n'a pas été débattu entre les parties et l’arrêt ne fait pas état
d’une analyse spécifique au regard du critère d'attachement des câbles au sol. En outre, une réponse ministérielle récente, rendue en matière de commande publique, retient également cette qualification pour les câbles de fibre optique noirs enterrés8. Cette position s'appuie toutefois sur une jurisprudence ancienne portant sur des canalisations soit incorporées sous voirie publique, soit attachées à des bâtiments, dont la transposition à des sections de câbles pouvant être déterrés sans détérioration de biens immeubles parait discutable. En effet, l’analyse devant être menée élément par élément et non en bloc à l'échelle du réseau pris dans son ensemble, il devrait là encore être possible de considérer que les portions simplement recouvertes de terre ne sauraient être qualifiées de biens immeubles.
1 Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559, SA Éts Bernard et Cie
2 Cass. soc., 1er décembre 1944
3 Cass. com., 10 juin 1974, n° 73-10.696
4 Cass. req., 9 novembre 1898, Cie générale des eaux c/ Cne de Suresnes
5 CE, 23 octobre 1931, Sucreries et raffineries F. Béghin
6 Cass. civ. 4 mai 1937, Sté nantaise d'éclairage
7 CA Rennes, 29 mai 2018, n° 17/07133
8 Rép. min. Grosperrin, JO Sénat Q 19 mars 2026, p. 1392
Article paru dans Option finance le 4 mai 2026
