Loi «Censi-Bouvard» : les changements apportés par la loi de finances pour 2017

Le verdict est tombé : la loi de finances pour 2017 (LF 2017) proroge d’un an le dispositif «Censi-Bouvard», comme le dispositif de défiscalisation immobilière loi Pinel, pour les résidences étudiantes, les résidences pour séniors ou établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et les résidences l’affaires mais exclut l’acquisition de logements neufs situés dans des résidences de tourisme.

Rappelons, en premier lieu, que le dispositif «Censi-Bouvard» prévoit qu’une réduction d’impôt est accordée aux personnes physiques, domiciliées fiscalement en France, qui acquièrent un logement neuf ou réhabilité dans une résidence avec services en vue de sa location meublée auprès d’un exploitant. La réduction d’impôt est de 11% du prix de revient du logement, retenu dans une limite de 300 000 euros, et l’investisseur peut demander à récupérer la TVA payée sur le prix du logement, s’il respecte néanmoins certaines conditions. Parmi les principales : l’exploitant de la résidence doit proposer au moins trois services parahôteliers, les loyers perçus doivent être soumis à la TVA et l’investisseur doit avoir le statut de loueur en meublé non professionnel.

Le dispositif devait prendre fin le 31 décembre 2016. La LF 2017 (art. 69) l’a prolongé d’un an mais en excluant de son champ d’application les acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme classées.

En contrepartie, la LF 2017 crée un nouveau dispositif de réduction d’impôt en faveur de certains travaux de réhabilitation de grande ampleur, de logements de plus de quinze ans, situés dans des résidences de tourisme classées, à condition qu’ils portent sur l’ensemble de la copropriété et qu’ils soient votés en assemblée des copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 (Code général des impôts, art. 199 decies G bis nouveau). Ces travaux sont limitativement énumérés par la loi et comprennent une forte composante environnementale.

La réduction d’impôt est de 20% du montant des dépenses éligibles, retenues dans la limite d’un plafond de 22 000 euros par logement, pour l’ensemble de la période 2017-2019, soit une réduction d’impôt maximale de 4 400 euros sur trois ans.

Les investisseurs doivent également s’engager à louer leurs logements pendant au moins cinq ans à compter de la date d’achèvement des travaux.

La loi vise donc à réorienter l’aide fiscale vers la rénovation du parc existant plutôt que vers la production de nouvelles résidences de tourisme.

Le Gouvernement espère ainsi inciter les propriétaires à mettre aux normes les résidences de tourisme déjà présentes sur le marché, notamment dans les régions montagneuses. En effet, les résidences de tourisme situées sur ces territoires ont été majoritairement construites (pour près de 75% d’entre elles) dans les années 1970. Leur vétusté ou leur désuétude ne participent plus à l’attractivité touristique et donc au dynamisme économique de ces zones, avec le risque qu’elles soient désertées par les touristes.

Les professionnels du secteur des résidences de tourisme se sont, bien entendu, émus de ces changements et plusieurs amendements ont été déposés visant à inclure les résidences de tourisme dans la prorogation du dispositif «Censi-Bouvard» ou, à tout le moins, à inclure dans le dispositif les projets de construction en cours en 2016. Les arguments étaient notamment que le besoin en nouvelles résidences de tourisme continue d’exister dans des zones autres que montagnardes, ou bien que cette nouvelle mesure allait mettre un coup d’arrêt aux opérations de construction en cours. Mais, pour des raisons budgétaires, d’organisation du territoire, ou encore écologiques, ils n’ont pas été adoptés.

Il reste à espérer que ces changements n’affecteront pas trop fortement le secteur du tourisme, qui traverse actuellement en France une crise sans précédant.

Auteur

Elodie Dellis, avocat en droit fiscal

Loi «Censi-Bouvard» : les changements apportés par la loi de finances pour 2017 – Article paru dans La Lettre de L’Immobilier (supplément du numéro 1400 du magazine Option Finance) le 6 février 2017