Réévaluation d’immeubles au sein d’une SCI détenue par des particuliers : conditions et portée pratique en cas de cession des parts

Le Conseil d’Etat juge sans conséquence fiscale une réévaluation libre à laquelle procède une société civile immobilière non soumise à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale ; une décision qui soulève des questions quant à sa portée ainsi qu’à son impact sur la pratique des cessions de parts.

Il est bien connu que la réévaluation libre des actifs immobiliers d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) est un non-évènement pour l’imposition des associés personnes physiques. Ce n’est que lorsque le capital social de la SCI est détenu par des personnes morales soumises à l’IS que la combinaison des règles de l’IS et de l’article 238 bis K du CGI fait que le profit de réévaluation est compris dans le bénéfice imposable de la SCI pour la part revenant aux associés soumis à l’IS.

Le Conseil d’Etat, dans une récente décision (CE 19 septembre 2018 n°409864, SCI JMD) complétant ces principes, se prononce pour la première fois sur l’impact de la réévaluation libre opérée par une SCI non soumise à l’IS, détenue exclusivement par des personnes physiques, sur la valeur fiscale des actifs réévalués lorsque la société calcule ultérieurement ses résultats selon les règles de l’IS, à la suite de la cession totale ou partielle de ses parts.

La décision « SCI JMD »

Les faits étaient les suivants :

Une SCI relevant du régime des sociétés de personnes, exerçant une activité de location nue d’immeubles et détenue exclusivement par des personnes physiques avait procédé en 2010 à une réévaluation libre de ses actifs, telle que prévue par les dispositions de l’article L.123-18 du code de commerce.

En 2011, les parts de cette SCI sont cédées à la SCI JMD soumise à l’IS, détenue par les mêmes personnes physiques. Par conséquent, à compter de l’exercice 2011, les résultats de la SCI sont déterminés selon les règles applicables en matière d’IS en tenant compte notamment des amortissements calculés à partir de la valeur des immeubles résultant de la réévaluation.

A l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration avait réintégré dans les bénéfices de la SCI le montant des amortissements pratiqués sur la base de la valeur réévaluée des actifs au motif que la réévaluation lui était inopposable et que la base amortissable des immobilisations devait correspondre à leur prix de revient.

Saisi en cassation d’un pourvoi dirigé contre l’arrêt d’appel qui avait confirmé la position de l’administration, le Conseil d’Etat, après avoir constaté que la SCI qui n’avait pas opté pour l’IS et dont aucun des associés n’était soumis à l’impôt sur les bénéfices, « n’était pas soumise au cours de l’exercice 2010 au titre duquel elle a procédé à une réévaluation de ses actifs, à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale pour la détermination des revenus imposables de ses associés », juge que, par suite, la société ne pouvait se prévaloir des dispositions de l’article L.123-18 du code de commerce.

Le Conseil d’Etat subordonne la réévaluation libre des actifs par une société de personnes à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale

Même s’il n’existe pour les personnes morales non commerçantes aucun texte d’ordre général relatif à l’obligation de tenir une comptabilité, celle-ci résulte en pratique de l’obligation de reddition de comptes par le gérant et de celle de pouvoir justifier à l’administration fiscale le résultat déclaré. Toutefois, dans ces cas, il ne s’agit pas nécessairement d’une comptabilité commerciale.

S’agissant des sociétés civiles, la tenue d’une comptabilité commerciale, impliquant le respect de l’ensemble des obligations comptables applicables aux commerçants, n’est imposée, en dehors de l’hypothèse où elle serait prévue par une stipulation statutaire spéciale en ce sens, que dans les situations rappelées par le Conseil d’Etat : (i) lorsque la société exerce l’option pour son assujettissement à l’IS et (ii) lorsque son capital social est détenu en tout ou en partie par une personne morale soumise à l’IS puisqu’il convient alors, en application des dispositions de l’article 238 bis K du CGI, de calculer la part de bénéfice lui revenant selon les règles applicables à son propre bénéfice.

Interprétant les dispositions de l’article L123-18 du code de commerce à la lumière de ses finalités, le Conseil d’Etat limite leur application aux hypothèses dans lesquelles une personne morale est soumise à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale pour la détermination de son propre bénéfice imposable ou celui de ses associés. Ce raisonnement semble impliquer qu’une réévaluation libre serait sans effet fiscal si elle concernait une société de personnes tenant une comptabilité commerciale en vertu, non d’une obligation légale, mais un simple choix des associés de la société.

Toutefois, le Conseil d’Etat a déjà admis la possibilité de tirer les conséquences d’une réévaluation libre effectuée par une SCI lors de la distribution de l’écart de réévaluation dans l’hypothèse où une SCI pourtant exclusivement détenue par des personnes physiques « tenait une comptabilité commerciale »¹.

L’indifférence apparente de la taxation préalable du profit de réévaluation entre les mains des associés personnes physiques

Les premiers juges avaient entendu lier les conséquences fiscales de la réévaluation et, partant, la possibilité d’amortir les immobilisations sur la base de leur valeur réévaluée, à l’imposition préalable de l’écart de réévaluation. Toutefois, ce motif n’a pas été repris par le Conseil d’Etat qui considère que l’absence de toute conséquence fiscale de la réévaluation par une société qui n’était pas astreinte à tenir une comptabilité commerciale, suffit à justifier le refus de la déduction des amortissements.

En première analyse, il est tentant de déduire de cette substitution de motif que le droit de déduire des amortissements calculés à partir de la valeur actualisée des immeubles n’est jamais subordonnée à une taxation préalable de l’écart de réévaluation et que l’obligation de tenir une comptabilité commerciale est suffisante, en tout hypothèse, pour donner un plein effet fiscal à la réévaluation libre. Toutefois, si en l’espèce l’argument tiré de l’absence de taxation n’avait guère de sens car aucune conséquence fiscale ne s’attache à la réévaluation libre par une société civile exclusivement détenue par des personnes physiques, il n’est pas exclu qu’il puisse devenir déterminant dans une situation dans laquelle la société procède à une double détermination de ses résultats et tient une comptabilité commerciale du fait de la présence d’un associé personne morale. En effet, lors de la cession ultérieure de l’intégralité des parts à un associé personne morale soumis à l’IS, la question se posera de savoir si ce dernier retrouve 100% de la valeur des immeubles résultant de la réévaluation ou s’il faut considérer, au contraire, que la réévaluation a créé, à hauteur de la fraction du capital préalablement détenue par des associés personnes physiques une déconnexion entre la valeur comptable et la valeur fiscale des actifs réévalués.

La décision SCI JMD ne permet pas de répondre pas à cette question.

Impact sur la pratique des cessions de parts de SCI détenues par des personnes physiques

Malgré les questions qui restent en suspens, il est certain qu’en refusant toute conséquence fiscale à une réévaluation libre pratiquée par une société qui n’est pas astreinte à tenir une comptabilité commerciale, le Conseil d’Etat a posé un principe qu’il faut prendre en compte dans la structuration des cessions de titres de SCI détenus par des particuliers.

Rappelons que si la durée de détention des parts est supérieure à celle de l’immeuble par la société, les personnes physiques ont en général plutôt intérêt, pour bénéficier pleinement du régime des abattements pour durée de détention du régime des plus-values immobilières des particuliers, à céder les parts de la SCI que de faire vendre l’immeuble par la société.

Or, dans cette hypothèse, le constat doit être fait que depuis que la réévaluation des actifs sous-jacents ne peut plus s’opérer nécessairement en franchise d’impôt chez l’acquéreur², il n’existe plus de solution pour tirer à la fois le meilleur parti du régime des plus-values immobilières pour le cédant et obtenir pour l’acquéreur soumis à l’IS la possibilité d’amortir l’immeuble sur une base égale à la valeur vénale de l’immeuble retenue pour le calcul du prix d’acquisition des titres.

Il faudra donc rechercher des solutions alternatives, justifiables d’un point de vue économique, à défaut de quoi l’application d’une décote pour fiscalité latente dans le cadre d’un share deal paraît inévitable.

Notes

¹ CE, 12 juillet 2013, n°338278, Sté Cofathim.² CE, 6 juillet 2016, n°377904 et 377906, Sté Lupa.

Auteur

Sebastian Boyxen, avocat, droit fiscal

Réévaluation d’immeubles au sein d’une SCI détenue par des particuliers : conditions et portée pratique en cas de cession des parts – Article paru dans le magazine Option Finance le 17 décembre 2018