La Cour de cassation préserve les droits du nu-propriétaire d’une SCI qui a distribué l’intégralité de son actif à l’usufruitier.
Une société civile immobilière, dont les titres ont été démembrés entre usufruitier et nu-propriétaire, cède son unique actif immobilier et décide, lors de son assemblée générale, de distribuer l’intégralité du prix de cession à l’usufruitier. Tel était, schématiquement, la situation portée devant la Cour de cassation par le nu-propriétaire, qui s’estimait lésé par cette distribution. Mais ses recours (demande de dissolution de la SCI, action en nullité des assemblées décidant de la distribution ou demande de l’extinction de l’usufruit de l’associé bénéficiaire de la distribution) ont été rejetés. Or, de fait, que vaut la nue-propriété de titres lorsque la substance de la société, c’est-à-dire au cas particulier son unique actif immobilier, a été cédé et le prix de cession distribué ?
La Cour de cassation rappelle dans un premier temps que, « si l’usufruitier a droit aux fruits générés par la chose objet de l’usufruit, il a l’obligation de conserver la substance de cette chose », cette obligation découlant directement de la combinaison des articles 578 et 582 du code civil.
Elle rappelle également qu’aux termes de l’article 1832 du code civil, la société est instituée par des personnes qui conviennent par contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.
Une distribution, sous forme de dividendes, du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d'une société civile immobilière n’est pas interdite, mais la cour juge que cette distribution « affecte la substance des parts sociales grevées d'usufruit en ce qu'elle compromet la poursuite de l'objet social et l'accomplissement du but poursuivi par les associés ».
Ce constat réalisé, la cour prend alors soin de préserver les droits du nu-propriétaire et juge que l’usufruitier devient, dans un cas comme celui qui lui est soumis, un quasi-usufruitier sur les sommes perçues. Il est donc tenu d’une dette de restitution envers le nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
La cour précise aussi que ce principe peut être écarté par convention entre l’usufruiter et le nu-propriétaire (Cour de cassation, 19 septembre 2024, n° 22-18.687).
Cette solution est à rapprocher d’un arrêt de 2015, dans un cas où la collectivité des associés avait décidé de distribuer un dividende par prélèvement sur les réserves. La Cour de cassation avait alors jugé que le droit de jouissance de l'usufruitier de droits sociaux s'exerce, sauf convention contraire entre celui-ci et le nu-propriétaire, sous la forme d'un quasi-usufruit, sur le produit de cette distribution revenant aux parts sociales grevées d'usufruit. Ainsi, l'usufruitier se trouvait tenu d'une dette de restitution
exigible au terme de l'usufruit. Cette dette prenant sa source dans la loi, elle est déductible de l'actif successoral lorsque l'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier (Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-12.246 et 24 mai 2016, n° 15-17788).
La Cour adopte donc, à l’égard de la distribution d’une plus-value portant sur la substance même de la société, la même solution que celle adoptée en matière de distribution de réserves, ce qui apparait économiquement logique.
Que se passera-t-il fiscalement au décès de l’usufruitier ? La dette de quasi-usufruit sera-t-elle déductible de l’actif successoral, ou les limitations posées par l’article 774 bis du CGI s’appliqueront-elles ? Rappelons que cet article, introduit par l’article 26 de la loi de finances pour 2024, interdit la déduction de certaines dettes de quasi-usufruit de l’assiette des droits de succession pour les soumettre corrélativement à l’impôt successoral. Il s’applique aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023. La doctrine administrative précise les modalités pratiques de liquidation des droits de mutation par décès lorsque cet article s’applique (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20) : l’actif taxable est diminué du montant de la dette de restitution et en parallèle, la dette est imposée aux droits de succession entre les mains du nu-propriétaire qui est créancier. Cette méthode permet de ne faire peser la fiscalité sur la dette de restitution que sur le nu-propriétaire et non sur les éventuels autres héritiers.
Dans ses mêmes commentaires, l’administration précise au n°270 que la dette de restitution pesant sur l’usufruitier en cas de distribution de réserves n’est en principe pas couverte par ce texte restrictif. Il paraît logique de raisonner de la même façon lorsque la dette de quasi-usufruit trouve son origine dans la distribution à l’usufruitier de plus-values réalisées lors de la vente de la totalité des actifs d’une société. Reste à savoir si la solution peut être étendue au-delà de la situation très particulière ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation ici commenté.
Les SCI, un bon outil de gestion patrimoniale mais à manier avec précaution Avec plus de 70 000 SCI créées en 2023, la SCI est une forme de société particulièrement appréciée des familles soucieuses de transmettre leurs biens immobiliers. Couplée avec le démembrement des titres, elle apporte une souplesse bienvenue. En cas d’existence d’un quasi-usufruit suite à une distribution, il est toutefois conseillé de constater la créance du nu-propriétaire dans un écrit soumis à l’enregistrement pour fixer le montant de la dette et lui donner une date certaine. |
Article publié dans le Revenu le 18 janvier 2025
