Etude européenne CMS du marché de l’immobilier en Europe

L'investissement total sur le marché européen de l'immobilier a chuté d'environ 14 % en 2022 par rapport à l'année précédente, s'établissant à 248 milliards d'euros, selon la dernière étude European Real Estate Deal Point Study du cabinet d'avocats mondial CMS.

Au cours des six premiers mois de 2022, les marchés ont rebondi après la pandémie de Covid-19, ce qui s'est traduit par une floraison de transactions et d'investissements totaux pour la période - égalant les niveaux records observés en 2020. Au cours du second semestre 2022, cependant, la forte augmentation des coûts de financement a incité à la prudence en matière d'investissement, entraînant une baisse des niveaux d'investissement globaux sur l'ensemble du continent. La baisse a été particulièrement prononcée au quatrième trimestre 2022, les investissements ayant chuté de 57 % par rapport à la même période en 2021, pour atteindre environ 47 milliards d'euros.

Le rapport note que les tendances en matière d'investissement varient considérablement d'un pays à l'autre, l'Italie (+25 %), l'Espagne (+29 %) et la Belgique (+177 %) ayant enregistré des volumes d'investissement plus importants en 2022. La France (+1%) a maintenu des niveaux d'investissement similaires à ceux de l'année précédente, tandis que l'Allemagne (-16%) et le Royaume-Uni (-19%) ont enregistré une baisse.

Volker Zerr, associé au sein du départementReal Estate & Public de CMS Allemagne et co-auteur de l'étude, a déclaré : "La volatilité du marché européen de l'investissement immobilier au cours de l'année 2022 souligne la nécessité pour les investisseurs de rester vigilants et adaptables face à des conditions économiques en constante évolution. L'incertitude persistante sur le marché a néanmoins créé un environnement favorable aux acheteurs, leur permettant de négocier des remises élevées lors de l'achat de biens immobiliers. La baisse des investissements immobiliers s'est poursuivie cette année. Au cours du premier semestre 2023, on a pu observer une nette réticence de la part des investisseurs. L'une des principales raisons est l'augmentation constante des taux d'intérêt. Jusqu'à présent, rien n'indique un renversement de tendance, il reste donc à voir comment évoluera la situation."

L'analyse du marché immobilier de CMS en 2022 a révélé les tendances clés suivantes :

• La demande d'immobilier de bureau repart à la hausse. Après le creux historique de 2021 (19 %), l'intérêt des investisseurs pour ce segment s'est ravivé. Sa part en pourcentage est passée à 24 %, faisant de l'immobilier de bureau la classe d'actifs la plus recherchée en Europe avec l'immobilier résidentiel.

• Les investissements dans les propriétés résidentielles représentaient une part de marché de 24%. Cela en fait la classe d'actifs la plus recherchée en ce qui concerne les transactions que CMS a conseillées. La raison principale de la popularité du segment résidentiel est le revenu stable qu’il génère, ce qui est particulièrement attrayant pour les investisseurs en période d'incertitude.

• Les investisseurs internationaux ont représenté la majorité des investissements immobiliers. Avec 54 %, leur part est presque identique à celle de l'année précédente (55 %). Les acheteurs nationaux, dont les investissements représentaient 46 %, ont dominé le marché jusqu'en 2020 en raison de la pandémie de Covid-19. Cette tendance s'est aujourd'hui légèrement inversée au profit des investisseurs internationaux, suite à la levée des restrictions de voyage liées à la pandémie.

• Maintien d'un fort désir de sécurité de la part des vendeurs. La proportion de transactions dans lesquelles des mesures ont été prises pour s'assurer que l'acheteur remplit ses obligations financières est restée au niveau record de 70 % observé l'année précédente (2021).

• Les acheteurs ont souvent été en mesure de négocier des conditions favorables en ce qui concerne les dispositions contractuelles relatives aux délais de prescription. D'une part, les parties ont accepté plus souvent qu'auparavant les règles de prescription légales favorables à l'acheteur. D'autre part, des délais de prescription de plus de 24 mois ont souvent été convenus en 2022, tandis que la proportion de délais de prescription courts (jusqu'à 18 mois) a légèrement diminué.

• Augmentation notable des limites de responsabilité favorables aux vendeurs. Les clauses de minimis et de panier ont été convenues beaucoup plus souvent en 2022 (52% et 42%, respectivement), établissant ainsi la norme du marché même dans une période plus favorable aux acheteurs. Cela représente une augmentation de 8 % des clauses de minimis et de 10 % des clauses de panier dans les transactions réalisées par CMS l'année dernière. Plus intéressant encore, le nombre de transactions avec des accords sur les limites de responsabilité était particulièrement élevé en Europe de l'Est, y compris les clauses de minimis (70%), les clauses de panier (52%) et les plafonds (75%) - une tendance qui a depuis entraîné une croissance du segment en Europe plus largement.