Un récent arrêt rendu le 6 décembre 2023 par la cour administrative d’appel de Bordeaux (n° 22BX04276) donne l’occasion de revenir sur une question de TVA que les opérateurs immobiliers ont déjà dû se poser : l’acquisition d’un bien immobilier avec l’application d’une TVA sur marge nulle est-elle une opération qui ouvre droit à déduction ? Cette question est cruciale pour déterminer si, en cas d’imposition, la revente du bien immobilier va supporter une TVA sur la marge ou non. En effet, transposant l’article 392 de la directive du 28 novembre 2006, l’article 268 du Code Général des Impôts prévoit que le régime de la TVA sur la marge s’applique aux cessions de terrains à bâtir et d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans lorsque l’acquisition desdits biens n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA.
La SCI Lackan a acquis en 2015 deux parcelles de terrain à bâtir (parcelles cadastrées n° AC 512 et AC 513) auprès d’une société assujettie, la société Shelbourne. L’acte de cession de ces parcelles indiquait que le prix s’entendait TVA sur la marge comprise pour un montant de 0 euros. Lors de la revente de ces terrains, la SCI Lackan n’a pas appliqué le même régime à chacune des deux cessions : la parcelle n° AC 512 a été cédée en 2016 pour un prix incluant une TVA sur marge alors que la parcelle n° AC 513 a été cédée en 2017 pour un prix incluant la TVA sur le prix total, l’acte précisant que « le vendeur déclare opter à la taxe sur la valeur ajoutée, l’acquisition du terrain ayant ouvert droit à déduction ».
La SCI Lackan n’a pas versé la taxe au Trésor et a fait l’objet d’une taxation d’office dans le cadre de laquelle l’Administration s’est limitée à rappeler la TVA, sur le fondement de la règle suivant laquelle toute TVA mentionnée par une facture est due (CGI, art. 283 3). La société n’ayant pas traité de manière identique les deux parcelles (TVA sur marge pour l’une et TVA sur prix total pour l’autre), l’on aurait pu s’attendre à ce que l’Administration aligne le régime de TVA de ces deux cessions dès lors que l’acquisition de ces parcelles par la SCI Lackan devait nécessairement recevoir la même qualification au regard du critère d’application du régime de la marge : soit elle avait ouvert droit à déduction dans ses mains, soit non.
La cour administrative d'appel de Bordeaux apporte une réponse positive
La question de savoir si l’acquisition de ces deux parcelles par la SCI Lackan lui avait ouvert droit à déduction a toutefois été traitée par la cour administrative d’appel de Bordeaux, cette dernière y apportant une réponse positive. Elle confirme donc que, même avec une marge nulle, l’acquisition a ouvert droit à déduction, ce qui exclut l’application du régime de la TVA sur marge lors de la revente du bien. Cette confirmation, légitime à nos yeux, est la bienvenue. En effet, l’Administration précise dans sa doctrine administrative BOI TVA IMM 10-20- 10 au §300 que « la circonstance que la marge calculée dans les conditions exposées ci-dessus se révèle nulle ou négative ne fait pas obstacle à l’application de l’article 268 du CGI, la base d’imposition étant alors prise pour 0 », ce qui permet au vendeur qui applique la TVA sur une marge nulle ou négative de pouvoir toutefois exercer ses droits à déduction. Néanmoins, aucune position n’avait été prise à notre connaissance sur le traitement d’une TVA sur marge nulle ou négative au niveau de l’acquéreur du bien. La solution dégagée par la Cour conforte donc les opérateurs qui jusqu’à présent ont appliqué la TVA sur le prix total à leurs reventes de biens acquis pour un prix TVA sur marge égale à 0.
Article paru dans la lettre de l'immobilier de février 2024
En savoir plus sur notre cabinet d’avocats :
Notre cabinet d'avocats est l’un des principaux cabinets d’avocats d’affaires internationaux. Son enracinement local, son positionnement unique et son expertise reconnue lui permettent de fournir des solutions innovantes et à haute valeur ajoutée dans tous les domaines du droit.
|
|
|
