Le projet de loi de finances pour 2021 envisage l’instauration d’un dispositif d’étalement de la plus-value réalisée lors d’une opération de cession-bail d’immeuble par une entreprise, une mesure déjà appliquée entre 2009 et 2012.
Une telle opération consiste, pour une entreprise (crédit-preneur), à céder à une société de crédit-bail (crédit-bailleur) un bien immobilier dont elle retrouve immédiatement la jouissance en vertu d’un contrat de crédit-bail qui stipule également la possibilité pour l’entreprise d’acquérir le bien au plus tard au terme du contrat.
En l’absence de disposition dérogatoire, la plus-value réalisée par l’entreprise à l’occasion d’une telle cession est imposée en intégralité au titre de l’exercice de cession de l’actif, y compris dans le cas où celle-ci en retrouverait immédiatement la jouissance dans le cadre d’une opération de cession-bail.
De façon temporaire et optionnelle, la plus-value réalisée pourrait être étalée par parts égales sur la durée d’exécution du contrat de crédit-bail, chacune des parts étant réintégrée au résultat de chaque exercice clos pendant cette durée d’exécution. Cet étalement ne pourrait pas excéder quinze ans, si la durée d’exécution du contrat est supérieure. Par ailleurs, la fraction de la plus-value non encore rapportée au résultat serait immédiatement imposable en cas d’acquisition de l’immeuble par le crédit-preneur ou de résiliation du contrat de crédit-bail.
Ce mécanisme s’appliquerait aux cessions réalisées au profit d’une société de crédit-bail à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au 30 juin 2023 et précédées d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter du 28 septembre 2020 et au plus tard le 31 décembre 2022.
A noter néanmoins : les immeubles ainsi cédés devraient être affectés par le crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Ce mécanisme demeurerait applicable dans le cas où le crédit-preneur louerait l’immeuble à une autre entreprise avec laquelle il entretient des liens de dépendance au sens du 12° de l’article 39 du Code général des impôts et qui affecterait l’immeuble à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.
En revanche, les immeubles affectés par le crédit-preneur à des activités de gestion de son propre patrimoine ne pourraient pas bénéficier de ce dispositif.
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