Alors que de nombreux particuliers songent à louer leur résidence pendant les jeux olympiques de Paris 2024, se pose la question du régime de TVA applicable à cette activité locative
Certaines locations de meublés de tourisme sont taxables de plein droit à la TVA
Par principe, les locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation, qu’il s’agisse de locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières, sont exonérées de TVA (CGI, art. 261 D, 4°, 1è al.).
Cette exonération comporte toutefois des exceptions. Sont à ce titre taxables de plein droit à la TVA (CGI, art. 261 D, 4° du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 31 décembre 2023) :
– d’une part, les prestations hôtelières et similaires, pour lesquelles la durée de location ne doit pas excéder 30 nuitées renouvelables (le professionnel doit permettre des locations pour des durées de moins de trente nuitées mais peut autoriser les clients à réserver sur une durée plus longue) ;
– et d’autre part, les prestations d’hébergement résidentiel, qui ne sont assorties d’aucun critère de durée (résidences étudiantes, résidences séniors, etc.).
Dans les deux cas, la taxation de plein droit à la TVA ne concerne que les locations assorties de la fourniture, en sus de l’hébergement, de trois prestations connexes parmi le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
Pour mémoire, la condition tenant à la fourniture de prestations connexes est réputée caractériser, pour l’hébergement de courte durée, une prestation similaire à une prestation hôtelière et justifier, comme dans le secteur hôtelier une taxation au taux de 10 % de la TVA. Précisons qu’il résulte toutefois selon nous de l’avis du Conseil d’Etat du 5 juillet 2023 (n°471877) qu’un bailleur qui y trouverait intérêt pourrait démontrer que son activité se trouve en situation de concurrence avec le secteur hôtelier y compris si ne sont fournies, par exemple, que deux sur trois des quatre prestations connexes précitées.
Dans tous les cas, et même s’il assortit sa prestation d’hébergement du nombre de prestations connexes prévues par la loi, le bailleur sera a priori dispensé de la déclaration et du paiement de la TVA si le montant du chiffre d’affaires annuel qu’il réalise au titre de son activité locative (sous réserve qu’il s’agisse de la seule activité qu’il réalise à titre indépendant) n’excède pas les seuils du régime de la franchise en base (CGI, art. 293 B).
Il lui est néanmoins loisible de renoncer à la franchise en optant pour le paiement de la TVA sur le prix de ses prestations d’hébergement.
Les conséquences de la taxation à la TVA des loyers
En principe, l’affectation d’un logement, à titre permanent, à une activité d’hébergement assimilable à une prestation hôtelière et, partant soumise à la TVA, entraine corrélativement un droit à déduction intégral de la TVA chez les bailleurs. La taxation (on rappelle que le taux applicable est de 10 %) présente donc un intérêt en cas de dépenses grevées de TVA engagées au titre du logement (travaux, honoraires de gestion, éventuelle TVA ayant grevé l’acquisition du logement, etc.).
En revanche, la TVA grevant ces dépenses n’est pas récupérable si la location est exonérée, soit qu’elle n’est pas assortie de la fourniture de services annexes en permettant l’assimilation à une activité hôtelière soit que s’applique le régime de la franchise en base. L’intérêt de soumettre les loyers à la TVA est toutefois limité dans l’hypothèse d’une location pour une période de quelques semaines puisque, d’une part, il est vraisemblable que le bailleur ne pourra revendiquer un droit à déduction qu’au titre de certaines seulement des dépenses et, d’autre part, ce droit ne pourra être exercé qu’en proportion de son affectation à l’activité locative taxable. Cette question mériterait donc dans tous les cas d’être étudiée avec attention.
Article paru dans la lettre de l'immobilier de mai 2024
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