L’exonération de la plus-value sur résidence principale est un avantage important, mais il tombe sous le sens dès lors que le prix de cession d’une telle résidence est généralement réinvesti dans l’achat d’un nouveau logement. Il évite donc de pénaliser les particuliers qui vivent un déménagement souvent contraint.
Cela étant, comme tout avantage, il conduit certains contribuables à tenter d’en profiter indûment, du moins dans l’esprit de l’administration, que la brièveté de l’occupation ou la succession rapprochée des cessions rend naturellement suspicieuse. Une telle suspicion n’est pas toujours légitime, comme le rappelle une décision récente du Conseil d’Etat, selon laquelle la réalisation en 13 ans de 9 opérations d’achats de terrains et revente de biens immobiliers ne caractérise pas nécessairement une activité de marchand de biens rendant la plus-value taxable –même si les maisons étaient revendues peu après leur construction et après l’acquisition de nouveaux terrains. Cet arrêt confirme une précédente décision favorable, rendue dans le contexte de 4 cessions de résidences principales en 18 mois.
Bémol de ces affaires : l’administration n’y avait ni démontré l’absence d’occupation des logements à titre de résidence principale, ni invoqué l’abus de droit. Le récent renforcement des dispositifs anti-abus conduit à rappeler que tous les coups ne sont pas permis.
A retenir :
Ni la durée d’occupation, ni le rythme des cessions ne sont des critères décisifs en matière d’exonération de plus-value sur résidence principale – au contraire de la réalité de l’occupation.
Article paru dans les Echos Patrimoine le 04/10/2023
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