On sait que la plus-value de cession de titres de participation détenus depuis au moins deux ans peut bénéficier d’un régime favorable (taxation réduite, le cas échéant, à l’imposition d’une quote-part de frais et charges de 12 % de la plus-value brute), sauf notamment si les titres sont détenus dans une société à prépondérance immobilière.
Selon la loi, une société à prépondérance immobilière est une société dont l'actif est, à la date de la cession de ses titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière (article 219, I-a sexies-0 bis du CGI).
Lorsque la société en cause est locataire dans le cadre d’un crédit-bail, faut-il tenir compte du contrat de crédit-bail immobilier qui ne figure pas à l’actif de la société ?
Oui répond la cour administrative d’appel de Nantes (arrêt du 9-2-2024, n° 23NT01228). Peu importe que comptablement, le contrat de crédit- bail ne constitue pas un élément de l'actif du crédit-preneur initial, seul le contrat acquis auprès d'un précédent crédit-preneur devant être immobilisé et inscrit à l'actif de son bilan. La cour s’écarte ainsi de la notion d’actif au sens comptable, considérant que les dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 CGI retiennent leur propre définition de la notion d’actif pour déterminer si une société est ou non à prépondérance immobilière.
Ces dispositions répondent à un souci de neutralité fiscale et ont pour objet de soumettre les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière à un taux d'imposition identique à celui applicable lorsque la cession porte sur un bien immobilier. Il n'y a donc pas lieu, pour l'application de ces dispositions, de distinguer, selon que le contrat de crédit-bail a été conclu ou acquis par la société dont les titres ont été cédés.
La doctrine administrative retient la même solution (BOI-IS-BASE-20-20-10-30 n° 40).
Article paru dans Option Finance le 17/04/2024
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