Caducité des clauses du cahier des charges d'un lotissement

Le Conseil d’Etat précise que la limitation du nombre de lots contenue dans le cahier des charges d’un lotissement constitue une règle d’urbanisme. En présence d’un plan local d’urbanisme, cette limitation devient donc caduque à l’expiration d’un délai de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir.

Caducité des clauses du cahier des charges d’un lotissement – Interprétation de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme 

Dans le cadre du litige, il était fait grief au maire de ne pas s’être opposé à une déclaration préalable portant sur la création de quatre lots sur un terrain compris dans un lotissement alors que le nombre de lots autorisés par le cahier des charges était ainsi dépassé. 

Le Conseil d’Etat a considéré qu’eu “égard tant à son objet qu’à ses effets”, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue une règle d’urbanisme au sens de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme (Avis CE du 24 juillet 2019, n° 430362).

Pour rappel, le premier alinéa de cet article prévoit que : “Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu”.

Conséquences de la qualification en règle d’urbanisme 

Le Conseil d’Etat a tiré les conséquences ci-après de la qualification de la mention des lots en règle d'urbanisme au sens de l'article L. 442-9 précité :

• la limitation des lots cesse de s’appliquer au terme d’un délai de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir lorsque le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu ;
• l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut alors plus l’opposer à la personne qui sollicite une autorisation d’urbanisme ;
• et si une majorité de colotis avait demandé le maintien de cette règle après expiration du délai susvisé, elle a cessé de s’appliquer à compter de l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

Limite : maintien du cahier des charges dans les rapports entre les colotis 

Le cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité prévue par l’article L. 442-9 n’interdit pas à l’Administration de modifier ce document (notamment les règles de subdivision de lots) en application des articles L.442-10 et L.442-11 du Code de l’urbanisme.

Rappelons que le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 19 octobre 2018 (n° 2018-740 QPC), considère que la modification par l’autorité administrative ne peut porter que sur des clauses du cahier des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme. L’Administration ne peut pas modifier des clauses étrangères à cet objet qui intéressent les seuls colotis.

Actualité du droit immobilier & construction

Cet article a été publié dans notre Lettre Promotion-Urbanisme de décembre 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

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