L’article 10 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris introduit dans le code général des impôts un article 1635 ter A qui crée une taxe forfaitaire sur les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles proches de lieux d’implantation de certaines infrastructures de transport collectif en Ile-de-France et lors de la cession de titres de sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés dans ces mêmes zones (la "Taxe Grand Paris").
Cette taxe vise à financer l’établissement public "Société du Grand Paris" par une partie du produit de la valorisation foncière résultant de la création d’infrastructures de transport dans le cadre du Grand Paris. Le même article 10 prévoit que, pour le financement de projets similaires par la région Ile-de-France, celle-ci pourra instituer une taxe identique, dont le produit sera affecté au Syndicat des Transports d'Ile-de-France (la "Taxe STIF").
Si l'on comprend l'objectif budgétaire du texte, le dispositif prévu, sans concertation, soulève de nombreuses questions et fait preuve d'incohérences techniques multiples.
1. Définition des biens dont la cession donne prise à la taxe
Les biens concernés sont les immeubles (et droits y relatifs) figurant dans un périmètre arrêté par l’Etat, qui ne pourra s’éloigner de plus de 800 mètres d’une entrée de gare de voyageurs prévue par un projet relevant du Grand Paris, a priori tel qu'il ressortira d'une déclaration d'utilité publique ("DUP"). La taxe STIF s'appliquerait dans les mêmes conditions pour les projets de la région Ile-de-France. Les deux taxes ne se cumuleraient qu'en cas d'interconnexion entre un projet Grand Paris et un projet STIF. On note que les dispositions relatives au taux de la taxe (cf. infra) contredisent celles relatives à son champ d’application en prévoyant des taux réduits dans les zones situées entre 800 mètres et 1 200 mètres de ces mêmes infrastructures…
La taxe s’applique aussi aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière au sens de l'article 726.I du CGI détentrices d’immeubles qui figurent dans une zone d'application de la taxe. La prépondérance immobilière définie par l'article 726.I pour les droits de mutation diffère de celle visée par le prélèvement de l’article 244 bis A du CGI (cf. infra) qui définit, pour les personnes physiques, le champ d’application de la taxe. Ainsi, la prépondérance de l'article 726 n'exclut pas, contrairement à l’article 244 bis A, les immeubles affectés par les contribuables à leur propre activité professionnelle.
L'on peut penser que la taxe concernera les sociétés dont l’actif est principalement constitué d’actifs immobiliers, situés ou non dans le périmètre Grand Paris ou STIF, en proportion avec la valeur (ou plutôt la plus-value) afférente aux actifs situés dans une zone d’application de la taxe. Ceci soulève plusieurs questions : comment calculer l'assiette de la taxe alors que la plus-value réalisée sur une cession de titres peut ne pas correspondre à la plus-value sur l'actif sous-jacent ? Si la société détient plusieurs immeubles, comment déterminer la plus-value afférente à chacun de ceux-ci ? Enfin, comment répartir le produit des taxes si la société cédée détient à la fois des actifs "Grand Paris" et des actifs "STIF" ?
2. Définition des redevables
Les redevables de la taxe comprennent en premier lieu les personnes physiques résidentes assujetties à l’impôt sur le revenu ("IR"), de même que les non-résidents, mais, pour ces derniers, a priori uniquement s'ils sont "soumis au prélèvement dans les conditions prévues à l’article 244 bis A" (régime des plus-values immobilières des non résidents), dont on rappelle qu'il ne s'applique que "sous réserve des conventions fiscales". En outre, l'article 244 bis A ne s’applique pas aux cessions d'immeubles réalisées par des personnes qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou y exercent une profession non commerciale à laquelle ces immeubles sont affectés.
La référence à l'article 244 bis A semble ainsi créer, à première vue deux cas de différence de traitement entre résidents et non-résidents. D'une part, un non-résident détenant une société française propriétaire d’un immeuble affecté à l’exercice d’une activité professionnelle pourrait ne pas être soumis à la taxe, puisque l'article 244 bis A ne s'applique pas dans ce cas, alors qu'un résident, dans la même situation, le sera. D'autre part, un non-résident auquel le prélèvement de l'article 244 bis A ne serait pas applicable par l'effet d'une convention fiscale (par exemple un résident luxembourgeois en cas de cession de société) serait lui aussi en mesure d'échapper à la taxe. La taxe s'applique en second lieu aux "sociétés ou groupements" soumis à l’IS ou à l’IR en France. La notion de personne "soumise à l’IS" n'est pas clairement définie par le CGI, mais il paraît logique, vu les objectifs du texte, que la taxe s’étende aux entités bénéficiant d’exonérations partielles, conditionnelles ou temporaires d’IS. L'analyse est, sur le plan technique, moins évidente pour les organismes qui, s'ils relèvent du champ d’application de l'IS, bénéficient d’une exonération intégrale et définitive (par exemple les SPPICAV) ou pour les sociétés translucides. La taxe vise aussi les entités non-résidentes soumises à l’IS en France, ce qui inclut les sociétés tirant des revenus d'immeubles sis en France. Le texte ne faisant pas référence à l'article 244 bis A, l'éventuelle incidence des conventions fiscales ne devrait pas permettre à ces entités d'échapper à la taxe.
3. Fait générateur de la taxe et exonérations particulières
La taxe aura pour fait générateur chaque cession à titre onéreux intervenant à compter de la publication/affichage de la DUP. Outre certaines exonérations spécifiques, la loi affranchit de la taxe la première vente en l’état futur d'achèvement (VEFA) et la première vente après achèvement d’immeubles bâtis (sauf s'ils ont fait l’objet d’une première VEFA). Cette exception semble favorable aux opérations de promotion-vente, qui utilisent principalement le mécanisme de la VEFA. L'on notera que le laconisme du texte est surprenant, en ce sens qu'il semble exonérer toute première vente après achèvement - quelle que soit la date de celui-ci…. S'il faut trouver une logique économique, celle-ci consisterait sans doute à exonérer la première cession d'immeubles neufs au sens de la TVA (c'est-à-dire achevés depuis moins de 5 ans).
L'exonération des VEFA, de même que l’exonération indifférenciée des premières ventes après achèvement, pourraient soulever une question d'inconstitutionnalité, sur la base du principe de l'égalité devant l'impôt, si elles étaient considérées comme aboutissant à des exonérations massives (cf. le précédent de la "taxe carbone").
Enfin, sont exonérées les cessions de biens qui seront acquis postérieurement à la mise en service de l’équipement d’infrastructure concerné. Ainsi, à compter de cette mise en service, seule la première cession sera imposée, la prise de valeur liée à l'infrastructure étant alors réputée achevée. Mais rien n'est prévu en cas de cession d'un immeuble à une société, suivie de la cession de la société acquéreuse, ou en cas de cession d'une société détenant un immeuble qui serait suivie de la cession dudit immeuble par la société. Ces situations pourraient entraîner une double imposition...
4. Assiette et taux de la taxe
L'assiette de la taxe est égale à 80 % de la "plus-value" définie par référence au régime des plus-values des particuliers (art 150 VA et VB), soit la différence entre (i) le prix de cession et (ii) le prix d'acquisition, majoré des droits de mutation, d'un certain nombre de frais et dépenses de travaux. Ce prix de revient sera actualisé selon le dernier indice INSEE des prix à la consommation hors tabac (IPC) publié. Une référence à l'indice du coût de la construction (ICC) aurait eu nettement plus de sens (le projet Grenelle II fait d'ailleurs référence à l'ICC). Selon ce mode de calcul, pour les contribuables relevant du régime BIC ou IS, l'assiette de la taxe sera inférieure à la plus-value comptable (qui inclut les amortissements).
Le taux de la taxe Grand Paris et celui de la taxe STIF sont chacun fixés à 15% mais réduits à 7,5% dans les zones situées entre 800 et 1200 mètres d'une "entrée de gare de voyageurs". La loi fixe toutefois un plafond : l’imposition ne pourra pas excéder 5% du prix de cession (y compris si les deux taxes sont dues). Dans les cas extrêmes, la taxe représentera donc un surcoût de 5% du prix de cession !
L'assiette de la taxe sera, s’il y a lieu, diminuée du montant de la plus-value "imposée en application des articles 150 U à 150 VH". Ainsi, pour les (seules) personnes physiques, l'assiette de la taxe serait réduite de la plus-value imposée à l'IR. Le particulier exonéré sur la cession de sa résidence principale sera donc intégralement assujetti à la taxe et, en cas d'abattement pour durée de détention (10% par an au-delà de la 5ème année), la taxe sera due à due concurrence. Mais rien ne limite la double imposition des contribuables relevant des BIC ou de l'IS...
La taxe entrera en vigueur pour 15 ans à compter de chaque DUP ou déclaration de projet.
Au regard des enjeux de ce dispositif et sa durée d'application, une conclusion s'impose : il faut souhaiter que le législateur revoie sa copie dans le cadre des prochaines lois de finances.
Par Jean-Yves Charriau, Avocat associé,
Article paru dans la revue Option Finance le 28 juin 2010
