Référé-suspension contre un permis de construire

La loi ELAN¹ a encadré, à compter du 1^er janvier 2019, la procédure de référé-suspension dans le temps tout en supprimant la possibilité d’y recourir en appel. L’arrêt du Conseil d’Etat du 25 septembre 2019 (n°429680), venu préciser les modalités d’application de cette procédure aux requêtes contre un permis de construire pendantes au 1^e janvier 2019, est l’occasion de rappeler les grandes lignes de cette procédure.

Objet du référé-suspension contre un permis de construire

Rien ne s’oppose légalement à ce que le bénéficiaire d’un permis de construire faisant l’objet d’un recours démarre les travaux de construction.

Afin d’interrompre ces travaux, le requérant pourra introduire un référé-suspension. Si le juge des référés fait droit à sa demande, l’exécution des travaux sera suspendue jusqu’à ce que le juge du fond se prononce sur la légalité de l’arrêté de permis de construire.

Référé-suspension : deux conditions cumulatives

• Condition d’urgence : en matière de référé-suspension contre un permis de construire, cette condition est, en principe, présumée dans la mesure où la construction d’un bâtiment présente, par nature, un caractère difficilement réversible (CE, 27 juillet 2001, n°230231).
• Existence d’un doute sérieux quant à la légalité de l’autorisation d’urbanisme.

Ces conditions sont appréciées souverainement par le juge des référés.

L’encadrement dans le temps du référé-suspension par la loi ELAN

Depuis le 1^er janvier 2019, et aux termes de l’article L.600-3 du Code de l’urbanisme, un recours dirigé, notamment, contre un permis de construire ne peut être assorti d’une procédure en référé-suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort, à savoir la date à compter de laquelle les parties ne pourront plus invoquer de moyens nouveaux.

Cette restriction vaut en première instance et s’étend à la procédure d’appel.

Aucune disposition de la loi ELAN n’a cependant précisé les modalités à appliquer aux requêtes pendantes au 1^er janvier 2019.

Application dans le temps des nouvelles conditions de recevabilité du référé-suspension

Dans le silence de la loi, l’arrêt rendu par le Conseil d’Etat le 25 septembre 2019 apporte un utile mode d’emploi.

En première instance :

• Principe : Le délai de recevabilité opposable au référé suspension ne court que si le délai de cristallisation des moyens a démarré après le 1^er janvier 2019 (via une ordonnance fixant la date limite de présentation de nouveaux moyens ou la communication du premier mémoire en défense faisant courir le délai de cristallisation).
• Conséquence : un certain nombre de requêtes au fond antérieures au 1^er janvier 2019 échapperont à l’application de l’article L.600-3 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi ELAN.

En appel :

1. Hypothèse de l’appel d’un jugement antérieur au 1^er janvier 2019 :

• Si l’appel a été formé avant le 1^er janvier 2019 : un référé-suspension était possible avant le 1^er mars 2019 ;
• Si l’appel a été formé après cette date : un référé-suspension restait possible s’il était introduit dans le délai de deux mois courant à compter de la date d’enregistrement de l’appel.

    2. Hypothèse de l’appel d’un jugement rendu après le 1^er janvier 2019 : impossibilité de saisir le juge du référé-suspension.

Actualité du droit immobilier & construction

Cet article a été publié dans notre Lettre Promotion-Urbanisme de décembre 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

Le droit immobilier au sein notre cabinet d'avocats :

Notre cabinet d’avocats vous accompagne à chacune des étapes de votre projet immobilier. Nous assurons aussi bien l’audit de la situation juridique et administrative, le conseil, l’assistance dans la négociation et la conclusion de protocoles ou de contrats mais aussi la gestion des contentieux devant toutes les juridictions, tant civiles qu’administratives.

A propos de notre cabinet d'avocats

Loi ELAN : les principaux apports

Nous contacter