Baux commerciaux : le point sur la situation des notifications

La «logique de simplification et de diminution des coûts», alibi de la possibilité de recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LR-AR) au lieu de l’acte d’huissier, se révèle un facteur de complexité.

En complément de la loi Pinel, le décret du 3 novembre 2014 a précisé que «lorsque le congé prévu à l’article L. 145-9 du Code de commerce est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre» (art. R. 145-1-1). Qu’en est-il en revanche dans les nombreuses autres situations où le recours à la LR-AR est désormais possible ? Sont visées :

• la résiliation triennale du preneur ou résiliation pour cause de départ à la retraite (art. L. 145-4, al. 2 et 4 mod.) ;
• la demande de renouvellement du bail par le locataire (art. L. 145-10, al. 2 mod.) ;
• l’acceptation par le bailleur du renouvellement du bail, après un congé ou un refus de renouvellement (art. L. 145-12, al. 4, mod.) ;
• l’acceptation par le locataire de nouvelles conditions de location d’un nouveau local pour poursuivre l’exploitation, en cas de refus de renouvellement du bail en raison de travaux importants nécessitant l’évacuation des lieux (art. L. 145-18, al. 5 mod.) ;
• l’activation par le locataire évincé de son droit de priorité sur les locaux reconstruits comportant des locaux commerciaux (art. L. 145-19, al. 1er mod.) ;
• l’information par le locataire afin de permettre au bailleur de contester le caractère connexe ou complémentaire des activités qu’il est projeté d’adjoindre (art. L. 145-47, al. 2 mod.), c’est-à-dire l’information d’une déspécialisation partielle (art. L. 145-47, al. 2 mod.) ;
• l’information donnée au bailleur par le locataire sollicitant une déspécialisation totale (art. L. 145-49, al. 1er et 3 mod.) ;
• l’information donnée au bailleur par le locataire renonçant à une demande de déspécialisation partielle ou plénière (art. L. 145-55 mod.).

S’agissant de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions, il faut considérer que le possible usage de la LR-AR est applicable aux congés quelle que soit la date de conclusion du bail.

L’acte extrajudiciaire demeure obligatoire à raison de la gravité de l’acte et par souci de protection des parties pour :

• le congé délivré par le bailleur à l’expiration d’une période triennale, lorsqu’il entend invoquer les articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 (art. L. 145-4, al. 3, mod.) ;
• le congé donné par le bailleur au terme du contrat à son initiative (art. L. 145-9, al. 5, mod.) ou en réponse à une demande en renouvellement notifiée par le locataire (art. L. 145-10, al. 4, mod.).

Il en est de même pour prévenir des nullités potentielles :

• mise en demeure du locataire en cas d’inexécution de ses obligations (art. L. 145-17, I, 1°), préalable au refus de renouvellement du bail sans indemnité ;
• commandement pour la mise en oeuvre d’une clause résolutoire (art. L. 145-41).

En tout état de cause, l’éloquente jurisprudence rendue sur les notifications par LR-AR en matière de baux d’habitation et les nombreux errements, observés au quotidien, sur la façon dont sont remis les plis recommandés, commandent de raisonnablement privilégier l’acte extrajudiciaire, plus sûr que l’envoi postal.

S’y ajoute le fait que subsiste une incertitude sur la date à laquelle l’information réalisée par LR-AR sera efficace (le délai d’acheminement et de présentation pouvant quelquefois atteindre plusieurs semaines).

Auteur

Jean-Luc Tixier, avocat associé en droit immobilier, baux & construction, droit public