Contrat de construction de maison individuelle – impossibilité de définir contractuellement les conditions de la réception tacite

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est réglementé notamment quant aux modalités de paiement du prix de la construction. Celles-ci doivent répondre aux exigences fixées par les articles R.231-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH), à savoir un paiement échelonné du CCMI en fonction de l’avancement des travaux.

Le paiement du solde n’est pas dû au même moment selon que le maître d’ouvrage se fait assister, ou non, par un professionnel lors de la réception de la maison :

• dans l’hypothèse première où le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel lors de la réception, le paiement du solde a lieu, soit à l’issue de la réception si aucune réserve n’a été formulée, soit à la levée des réserves s’il en a été formulé ;
• dans l’hypothèse seconde où le maître d’ouvrage n’est pas assisté par un professionnel lors de la réception, le paiement du solde intervient soit dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception si aucune réserve n’a été formulée, soit à la levée des réserves s’il en a été formulé.

Dans l’affaire commentée, un CCMI avec fourniture de plans avait été conclu entre un professionnel et un non-professionnel. Afin de rendre immédiatement exigibles les sommes dues au jour de la prise de possession de l’ouvrage et de s’affranchir de la législation contraignante en matière de CCMI, le constructeur avait inséré dans le contrat une clause prévoyant que « toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l’ouvrage et le maître de l’œuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l’exigibilité de l’intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible« . A la suite d’une expertise, les acquéreurs, entrés en possession du bien, avaient souhaité faire jouer leur droit de rétractation. De son côté, le constructeur avait demandé que la réception tacite des travaux soit constatée.

La cour d’appel de Montpellier a jugé que la clause litigieuse définissant la réception tacite de l’ouvrage devait être réputée non écrite, dès lors qu’elle assimilait la prise de possession par le maître d’ouvrage à une réception « de fait » et « sans réserve » alors que la réception suppose la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage.

La Cour de cassation a approuvé l’arrêt d’appel en ce qu’il a retenu que cette clause, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, créait au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu’elle imposait au maître d’ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues.

Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme que la prise de possession ne suffit pas à établir la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage (Cass. 3e civ., 11 avril 2012, n°11-12.505 ; Cass. 3e civ., 12 septembre 2012, n°09-71.189).

La solution dégagée par la Cour de cassation pourrait dépasser le seul cas du CCMI pour s’appliquer à tout contrat de construction contenant une définition extensive de la réception en présence d’un maître d’ouvrage non professionnel.

Lire également : Réception tacite : critères jurisprudentiels et possibilités d’aménagements contractuels

Cass. 3e civ., 6 mai 2015, n°13-24.947

Auteurs

Charlotte Félizot, avocat en matière de Contrats de l’Entreprise et Droit Immobilier.

Jean-Luc Tixier, avocat associé en droit immobilier, baux & construction, droit public

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