De nouveaux assouplissements fiscaux pour les produits d’investissements immobiliers
Parmi les mesures phare de la loi Macron du 6 août 2015, l’extension de l’objet des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) à la location meublée, passée assez inaperçue, n’en mérite pas moins d’être saluée.
Quelque peu éclipsée par les autres mesures de la loi Macron comme la réforme des actions gratuites, le dispositif de «suramortissement», ou encore la création d’un nouveau véhicule d’investissement dénommé «société de libre partenariat» (SLP, dont le champ d’action en matière immobilière méritera réflexion), l’intégration de la location meublée dans l’objet social des OPCI revêt pourtant un intérêt réel. En incluant expressément les meubles meublants et biens d’équipement dans la liste des actifs éligibles au régime des OPCI, la loi Macron a écarté l’obstacle à la réalisation d’activités de location meublée par des OPCI et permet désormais à ceux-ci d’investir, par exemple, dans des résidences pour étudiants ou personnes âgées, à condition de donner immeubles et meubles en location à un tiers exploitant.
Pour les OPCI constitués sous forme de sociétés de placement à prépondérance immobilière (Sppicav ), cette nouveauté n’a aucune incidence sur leur fiscalité, s’agissant de sociétés de capitaux.
En revanche, le point est d’importance pour ceux constitués sous forme de fonds de placement immobilier (FPI) qui sont des copropriétés d’actifs immobiliers, d’actifs mobiliers et de liquidités n’ayant pas la personnalité morale.
De ce fait, en premier lieu, le déploiement de ce type d’activité ne modifiera pas leur régime fiscal de transparence, les revenus de ces fonds étant directement imposés entre les mains des porteurs de parts dans la catégorie correspondant à leur nature.
En second lieu, il faudra, pour les besoins de cette imposition chez les porteurs, opérer une distinction selon que les distributions des revenus locatifs du FPI proviennent de loyers d’immeubles nus ou meublés. Les premiers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (CGI, art. 14 A) tandis que les seconds sont taxés selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; et ce, indifféremment que le porteur de parts soit un loueur professionnel ou un particulier (CGI, art. 35 A).
Par ailleurs, dans l’hypothèse où le FPI procède à une cession d’actifs immobiliers, l’imposition des plus-values distribuées est différente selon que le porteur de parts exerce cette activité à titre professionnel ou non. Si le porteur de parts exerce l’activité à titre professionnel, la distribution est considérée comme une plus-value à court terme imposable dans la catégorie des BIC au barème progressif de l’impôt sur le revenu (CGI art. 39 duodecies 6 bis). Dans cette hypothèse, l’assiette de la plus-value imposable doit être majorée de l’amortissement théorique déduit au titre du revenu imposable. Si le porteur est considéré comme un non-professionnel, alors la plus-value est imposée selon les règles des plus-values des particuliers.
Enfin, s’agissant des plus-values de cession de parts de fonds de placement immobilier, les gains nets sont imposés dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 UC) sauf si l’actif du FPI est constitué à plus de 50% d’immeubles loués meublés et si le porteur de parts est considéré comme un loueur professionnel, cas dans lequel la plus-value est imposable dans la catégorie des plus-values professionnelles.
Répondant à une véritable demande de la profession, l’ensemble de ces dispositions s’appliquent à compter des revenus perçus en 2015 au titre de l’impôt sur le revenu, et pour l’impôt sur les sociétés dû au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2015.
Auteurs
Christophe Frionnet, avocat associé, spécialisé en fiscalité directe.
Frédéric Gerner, avocat associé en matière de restructurations, d’intégration fiscale et plus généralement de fiscalité de groupes français et internationaux
