Déficits fonciers 2018 : les travaux permettent un effet de levier

Les dépenses représentatives de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration supportées en 2018 seront déductibles des revenus fonciers 2018.

Si ces derniers sont positifs (loyers supérieurs aux charges), ces dépenses ne conduiront en principe à aucune baisse de l’impôt sur le revenu 2018, dès lors que dans le cadre du prélèvement à la source, l’impôt sur ces revenus sera neutralisé par le « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » ou CIMR.

Pour éviter que les contribuables ne soient tentés de reporter leurs dépenses de travaux en 2019, il est prévu que les dépenses de travaux déductibles des revenus 2019 représentent la moyenne de ces dépenses acquittées au titre des années 2018 et 2019. Cette mesure crée un effet d’aubaine en cas de travaux importants supérieurs aux loyers.

Prenons l’exemple d’un contribuable percevant un revenu foncier annuel brut de 10.000 €.

S’il réalise des travaux d’un montant de 8.000 € (inférieur au revenu foncier brut), l’imposition sur les revenus fonciers 2018 sera neutralisée par le CIMR, et les dépenses de travaux ne seront déductibles qu’à hauteur de 4.000 € sur 2019 (que les dépenses de travaux soient réalisées en 2018 ou en 2019).

Si les travaux à réaliser représentent 42.000 €, et sont réalisés et acquittés en 2018, le déficit foncier de 32.000 € sera imputable à hauteur de 10.700 € sur les « revenus exceptionnels » de 2018 (non concernés par le CIMR). Le solde du déficit, soit 21.300 €, sera reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le contribuable bénéficiera par ailleurs d’un montant de 21.000 € de dépenses imputables en 2019 (la moitié des dépenses de travaux de 2018, qu’elles aient ou non déjà donné lieu à imputation sur les revenus fonciers ou le revenu global en 2018). Cette déduction générera donc un déficit foncier de 11.000 €, imputable à hauteur de 10.700 € sur ses autres revenus, et pour le solde, sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

Réaliser les travaux en 2018 permettra donc de bénéficier d’un effet de levier sur le déficit.

Si ces travaux étaient différés à 2019, l’imposition des revenus fonciers 2018 serait neutralisée par le CIMR. Les travaux réalisés en 2019 seraient pris en compte à hauteur de 21.000 € seulement. Le contribuable se priverait ici de l’effet de levier évoqué.

Auteurs

Christophe Leclère, avocat, droit fiscal

Céline Martin, avocat, droit fiscal

Déficits fonciers 2018 : les travaux permettent un effet de levier – L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 23 juillet 2018