Location meublée : des avantages fiscaux confirmés par l’administration

L’administration fiscale renforce l’attractivité fiscale de la location meublée tout en mettant en garde contre les cas d’abus.

Les différents régimes « Dutreil » permettent, en échange principalement d’un engagement de conservation de titres, d’obtenir une exonération de 75% des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) ou de l’ISF afférents à ces titres. Entre autres conditions, il faut que la société dont les titres font l’objet d’un engagement de conservation exerce « une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ».

Les loueurs en meublés chevronnés savent que leur activité, bien qu’imposée selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art. 35) reste, au regard de la loi, une activité civile par nature, n’ouvrant pas droit aux différents régimes de faveur « Dutreil ».

La doctrine administrative est venue corriger cette différence de traitement en indiquant « qu’en raison des termes employés par le législateur (…) les activités commerciales doivent normalement s’entendre de celles revêtant ce caractère en droit privé (…). Toutefois, il y a lieu de prendre également en considération les activités (…) dont les résultats sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en application des articles 34 et 35 du CGI »¹. Pour l’administration, il y a donc également lieu de considérer comme commerciale, pour l’application des régimes « Dutreil », une activité taxée en tant que telle.

En dépit de la clarté de cet énoncé, certains commentateurs ont exprimé des réserves sur la possibilité de revendiquer le bénéfice du « Dutreil transmission » sur les parts de sociétés exerçant une activité de location meublée. L’administration fiscale, à la suite de trois avis rendus par le Comité de l’abus de droit fiscal (Affaires n°2015-07, 08 et 09) a mis fin à cette controverse en indiquant que « l’activité de location en meublé à usage d’habitation exercée à titre habituel, qu’elle soit ou non accompagnée de services » est, pour la matière fiscale, de nature commerciale.

La nature de l’activité de location meublée n’étant plus un sujet, les services fiscaux se réservent désormais la possibilité de réprimer les seuls usages excessifs des pactes « Dutreil » sur le terrain de l’abus de droit par fraude à la loi (LPF, art. L64).

Dans les affaires précitées l’administration soutenait que les circonstances caractérisaient un montage ayant permis l’application du régime « Dutreil » à la transmission de biens privés détenus par un couple à ses enfants, alors que le législateur réserve l’application de ce régime aux seules transmissions d’entreprise. La formulation des avis laisse en effet penser que la société n’exerçait pas exclusivement une activité de location meublée. Un certain nombre de biens privés des parents avait été acquis par la société avant la transmission Dutreil précisément, selon l’administration, pour bénéficier de l’exonération attachée à ce pacte. L’exonération de droits de donation s’appliquait donc à l’ensemble du patrimoine de la société, alors qu’une partie seulement était affectée (dans des proportions que nous ignorons) à une activité commerciale.

Le Comité de l’abus de droit fiscal a donné raison aux contribuables qui pouvaient opposer à l’administration fiscale les règles que cette dernière avait exposées. Mais l’administration a décidé de ne pas se ranger à ces avis. Il appartiendra donc aux tribunaux de se prononcer définitivement sur cette question.

L’attractivité de la location meublée en matière d’ISF comme de droits de mutation à titre gratuit sort renforcée de cette épreuve.

Note

¹ En matière de Dutreil transmission, cf BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 n°10 par renvoi à la doctrine ISF BOI-PAT-ISF-30-30-10-10

Auteur

Thomas Laumière, avocat spécialisé en fiscalité directe.

Location meublée : des avantages fiscaux confirmés par l’administration – Article paru dans LeRevenu.com le 23 juin 2016