Travaux à la charge du bailleur : dans quel délai le preneur doit-il agir ?

Si les actions exercées en application du statut des baux commerciaux ne peuvent être introduites au-delà d’un délai de deux ans (article L.145-60 du Code de commerce), les actions qui relèvent du droit commun peuvent quant à elles être engagées dans un délai de cinq ans (article 2224 du Code civil).

Un arrêt récent de la cour d’appel de Fort-de-France rappelle avec intérêt la distinction qu’il convient d’opérer pour identifier le délai d’action à respecter (CA Fort-de-France, 4 avril 2017, n°16/00071).

Dans cette affaire, un protocole transactionnel avait été régularisé entre les parties à un bail commercial aux fins d’encadrer les modalités de réalisation d’importants travaux de réfection incombant au bailleur. Le preneur ayant dans un premier temps refusé de reprendre les clés du local au motif allégué d’une non-conformité des travaux réalisés, le bailleur avait pris la décision d’y installer un nouvel exploitant. Le preneur avait alors, dans un second temps, assigné le bailleur pour non-respect des stipulations du protocole transactionnel en sollicitant sa réintégration dans le local.

Dès le début de la procédure, le bailleur avait entendu opposer au preneur la prescription biennale comme motif d’irrecevabilité de sa demande, précisant que près de quatre années s’étaient écoulées entre le refus du preneur de reprendre les clés et son acte introductif d’instance.

Par l’arrêt du 4 avril 2017 intervenant après une première cassation, la cour d’appel de Fort-de-France a rappelé que toutes les actions relatives à un bail commercial ne se prescrivent pas par deux ans : seules les actions portant sur les dispositions spécifiques du statut des baux commerciaux se voient en effet appliquer ce délai de prescription de deux ans (ex : l’action en révision triennale de loyer, l’action en fixation de loyer de renouvellement, l’action en paiement d’une indemnité d’éviction, etc.).

Or, en l’espèce, l’action du preneur ayant pour fondement la non-exécution du protocole transactionnel portant sur les travaux de réfection à la charge du bailleur, la Cour a justement retenu qu’elle relevait du droit commun et était soumise, à ce titre, au délai de prescription de cinq ans.

Auteur

Laurent Toulze, avocat, droit immobilier et construction