Flash info Immobilier | La nouvelle « surface de plancher de la construction » : le décret complétant le nouveau régime est approuvé

Le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme, finalise la réforme initiée par la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement autorisant le Gouvernement à légiférer par voie d'ordonnance, pour « unifier et simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme ».

Ce texte fournit l’occasion de synthétiser les principales caractéristiques de la nouvelle «surface de plancher de la construction ».

La « surface de plancher de la construction » est définie par les articles L.112-1 et R.112-2 du code de l’urbanisme comme la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces de plancher correspondant :

1. A l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2. Aux vides et aux trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3. A une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4. Aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5. Aux combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6. Aux locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7. Aux caves ou celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8. A 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

L’ordonnance du 16 novembre 2011 a pris soin de préciser que la « surface de plancher de la construction » est définie « sous réserve des dispositions de l’article L.331-10 ». Cet article, relatif à l’assiette de la taxe d’aménagement, définit la « surface de construction » comme étant « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies ».

Ainsi, si le corps principal de la définition est identique concernant la « surface de plancher de la construction » et la « surface de construction », force est de constater que les mêmes déductions ne sont pas applicables en matière de taxe d’aménagement et de surface constructible. L’exemple le plus symptomatique étant certainement illustré par les surfaces de stationnement, déduites de la « surface de plancher de la construction », et demeurant incluses dans la « surface de construction » taxable.

La surface qui détermine l’assiette de la taxe d’aménagement s’avère donc plus large que la notion de « surface de plancher de la construction ». Cette assiette est également celle applicable en matière de redevance pour création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux ou de stockage en Ile-de-France.

Une attention particulière devra donc être portée à cet égard lors de l’élaboration des projets de construction. 
Le décret du 29 décembre 2011 opère également quelques ajustements.

Le décret définit ainsi désormais la notion d’« emprise au sol », qui était précédemment uniquement définie de manière jurisprudentielle (sauf lorsque le document d’urbanisme la définissait pour l’application de son règlement), comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Cette notion est conçue en complément de la « surface de plancher de la construction » afin de maintenir un contrôle préalable sur certaines constructions, notamment les bâtiments non clos et non couverts (les hangars agricoles par exemple), qui sont exclues du calcul de la « surface de plancher de la construction ».

Si le décret ne modifie pas les seuils de recours obligatoire à un architecte¹, ces seuils s’appliquant simplement à ces notions nouvellement définies de « surface de plancher de la construction » et d’« emprise au sol », il institue en revanche le recours obligatoire à l’architecte lorsque les travaux projetés sur une construction existantes porteront la « surface de plancher de la construction » ou l’« emprise au sol » au-delà de ces seuils.

Concernant encore les travaux sur les constructions existantes, le seuil de 20 m² pour soumettre les travaux projetés à déclaration préalable est porté à 40 m² dans les zones urbaines des communes couvertes par un document d’urbanisme ou un document en tenant lieu.

La nouvelle définition de la « surface de plancher de la construction » entrera en vigueur le 1er mars 2012. Rappelons que la distinction SHON/SHOB continuera à s’appliquer aux demandes de permis et aux déclarations en cours d’instruction à cette date².

D’un point de vue pratique, l’ordonnance du 16 novembre 2011 a prévu qu’à compter du 1er mars 2012, toutes les références dans les dispositions législatives à la SHON et à la SHOB, ou toute autre surface de plancher développée, devront s’entendre en « surface de plancher de la construction ». Il en va de même concernant les plans d’occupation des sols, plans locaux d’urbanisme, plans d’aménagement de zone, plans de prévention des risques ou plans de sauvegarde et de mise en valeurs.

Des dispositions spécifiques ont toutefois été prévues dans les zones d’aménagement concerté et les lotissements existants au 1er mars 2012 si cette conversion s’avérait défavorable à l’acquéreur du lot. Celui-ci pourra demander à bénéficier du maintien de ses droits à construire résultant du calcul en SHON.

Enfin, la nouvelle notion de « surface de plancher de la construction » se substituera également à la notion de SHON pour l’application de la majoration de 20 % des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au coefficient d'occupation des sols approuvée par un document d’urbanisme, décidée par délibération du conseil municipal pour les constructions à usage d’habitation situées dans des secteurs délimités des zones urbaines.

1 170 m² pour les constructions autres qu’agricoles, 800 m² pour les constructions agricoles et 2.000 m² pour les serres de production (article R.431-2 du code de l’urbanisme). 
2 Conformément à l’article 5 de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 : « Toutefois, les demandes de permis et les déclarations préalables déposées, en application de l'article L. 423-1 du code de l'urbanisme, avant le 1er mars 2012 et sur lesquelles l'autorité compétente se prononce après cette date sont délivrées au regard des dispositions faisant référence à la surface hors œuvre nette ou à la surface hors œuvre brute applicables avant la date d'entrée en vigueur de la présente ordonnance ».