La détention d’immeuble via une société : les sociétés de personnes conservent un intérêt

Les sociétés de personnes présentent certains avantages connus de longue date dans le secteur de l’immobilier, mais une réévaluation de ces avantages s’impose au vu des dernières réformes fiscales.

L’article 8 du code général des impôts (CGI) pose comme principe que le résultat fiscal d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) est déterminé à son niveau, mais que les redevables de l’impôt dû au titre de ses opérations sont ses associés.

Par voie de conséquence, la fiscalité applicable au résultat d’une telle société est très différente selon que l’associé est une société assujettie à l’IS ou une personne physique.

Il y a trois ans, le régime fiscal des sociétés de personnes (souvent désigné comme le régime de « translucidité » fiscale) avait fait l’objet d’un projet de réforme destiné à le rapprocher de formules plus courantes à l’étranger (dites de « transparence ») dans lesquelles les revenus de la filiale sont réputés être réalisés directement par l’associé. Mais ce projet a fait long feu et ne paraît plus à l’ordre du jour.

Nous nous intéresserons plus particulièrement ici au cas des sociétés de personnes détenant un immeuble en vue d’une activité locative (sociétés foncières).

I – Cas où la société de personnes est détenue par une société assujettie à l’IS

Dans cette situation, la société de personnes détermine son résultat fiscal suivant les règles applicables aux titulaires de bénéfices industriels et commerciaux, c’est-à-dire suivant celles que doit suivre son associé, et ce résultat s’incorpore, dès la clôture de l’exercice, aux bases d’imposition de celui-ci. Le résultat fiscal de l’associé assujetti à l’IS se trouve ainsi automatiquement augmenté du bénéfice (ou diminué de la perte) fiscal(e) de la société de personnes.

Au vu des dernières aggravations de la fiscalité, il est préférable à plusieurs égards de détenir une filiale foncière soumise au régime des sociétés de personnes plutôt qu’une filiale foncière assujettie à l’IS, même intégrée fiscalement.

Les sociétés soumises à l’IS ne peuvent plus aujourd’hui reporter que partiellement leurs déficits sur la fraction du bénéfice du nouvel exercice excédant 1 M €. Ce plafonnement, instauré en 2011 (report limité à 60 %) et durci par la loi de finances pour 2013 (report limité à 50 %), renforce l’intérêt présenté par la compensation possible (et non limitée) des pertes et profits respectifs de la société de personnes et de ses associés. Cette compensation peut également s’avérer précieuse en cas de restructuration ou de changement d’activité de la société de personnes, hypothèses dans lesquelles le transfert ou le maintien des déficits est subordonné pour une société à l’IS à des conditions rendues plus strictes par la deuxième loi de finances rectificative pour 2012.

En deuxième lieu, les distributions effectuées par les sociétés de personnes non soumises à l’IS ne constituent pas des revenus mobiliers et ne donnent donc pas lieu à application de la contribution de 3 % sur les dividendes, introduite par cette même loi.En troisième lieu, contrairement à la situation applicable en intégration fiscale, il n’y a pas de consolidation entre la société de personnes et son associée pour l’appréciation des seuils qui introduisent les surcoûts suivants :

1°) la contribution de 5 % additionnelle à l’IS : le seuil de chiffre d’affaires (250 millions d’euros) qui la déclenche ne tient pas compte du chiffre d’affaires réalisé indirectement via la société de personnes ;

2°) la réintégration forfaitaire des charges financières introduite par la loi de finances pour 2013 (« coup de rabot » inscrit à l’article 212 bis du CGI) : le seuil de charges financières nettes (3 millions d’euros) qui la déclenche ne tient pas compte chez la société participante des charges financières exposées par sa filiale société de personnes; la même solution s’applique en matière de sous-capitalisation (art. 212 II du CGI) s’agissant du seuil d’intérêts non déductibles (150 000 euros) ; enfin, toujours à propos des charges financières, rappelons également que l’administration fiscale admet dans certaines conditions l’absence de rémunération des comptes courants d’associés dans les sociétés de personnes, ce qui permet, le cas échéant, d’éviter la comptabilisation d’intérêts non déductibles.

Par ailleurs, en matière de contribution économique territoriale (CET), qui, depuis 2010, est due lorsque les loyers de location nue d’immeubles professionnels excèdent 100 000 euros le recours aux sociétés de personnes présente un intérêt pour la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises), en raison de son barème progressif : le taux de CVAE est en effet déterminé en fonction du seul chiffre d’affaires réalisé par la société, sans tenir compte de la moindre consolidation, ce qui entraîne l’application d’un taux potentiellement plus faible qu’en cas de location directe par l’associé ou via une filiale intégrée.

II – Cas où la société de personnes est détenue par une personne physique

En pratique, lorsque l’associé de la société de personnes est un particulier, les résultats locatifs de cette société sont déterminés et imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Les plus-values dégagées par la cession des immeubles appartenant à la société relèvent du régime des plus-values des particuliers, de même que les plus-values dégagées par l’associé sur la cession de ses parts. Les distributions opérées par la société de personnes échappent à la nouvelle contribution de 3 % sur les montants distribués. Les déficits accusés par la société sont imputables sur les revenus fonciers personnels de l’associé, voire imputables, dans les mêmes conditions qu’un déficit réalisé directement par l’associé, sur son revenu global. Les bénéfices sont imposables comme des revenus fonciers, au taux marginal pouvant s’élever à 45 % plus la surtaxe de 3 ou de 4 % pour les contribuables les plus aisés, plus 15,5 % de prélèvements sociaux (dont 5,1 % de CSG déductible).

Les contribuables fortement imposés qui envisagent de détenir un immeuble via une société n’ont pas toujours intérêt à ce que la société soit placée sous le régime des sociétés de personnes. Car en cas de recours à une société passible de l’IS, l’application de ce régime autorise à pratiquer un amortissement sur les constructions, ce qui réduit d’autant les revenus locatifs taxables. L’imposition assignée à la société est plafonnée à 33,33 %, quel que soit le niveau de revenu de l’associé. Certes, deux impositions s’y ajouteront lorsque l’associé décidera de se répartir le bénéfice dégagé par la société : la société devra payer la nouvelle contribution de 3 % sur la distribution et l’associé sera soumis à l’impôt progressif et aux prélèvements sociaux sur le dividende reçu. Mais cette perspective n’est pas gênante si les profits sont affectés à de nouveaux investissements ou si les associés, n’ayant pas un besoin immédiat de liquidités, peuvent reporter la distribution des bénéfices sociaux à un moment où le niveau de leurs revenus sera plus faible.

Une société soumise à l’IS est imposable au taux plein de 33,33 % sur la plus-value de cession de ses immeubles, plus-value englobant les amortissements qu’elle a déduits. De son côté, l’associé est soumis au régime des plus-values de cession de valeurs mobilières sur le profit tiré de la cession de ses titres de la société, ce qui emporte aujourd’hui l’application des prélèvements sociaux et la taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur une base réduite au plus de 40 % au titre de la durée de détention (cas d’une détention atteignant six ans).

De ce point de vue, les associés des sociétés soumises au régime des sociétés de personnes restent favorisés. La plus-value dégagée par la société sur la cession des immeubles relève de l’imposition des plus-values immobilières des particuliers. L’imposition qui pèse alors sur l’associé est actuellement établie au taux global de 34,5 % sur une base réduite de l’abattement pour durée de détention. Le système actuel des abattements ne conduit à l’exonération qu’après une période de détention de 30 ans et c’est dans la phase finale de cette période que se concentre l’effet principal des abattements. Ainsi, après une période de détention de 24 années pleines, la plus-value reste encore taxée à hauteur de 52 % de son montant. Quant à l’associé qui cède ses titres, il relève du même régime d’imposition et profite de l’abattement qui correspond à la durée de détention de ses titres.

Enfin, au regard de la contribution économique territoriale (CET), qui, depuis 2010, est due lorsque les loyers de location nue d’immeubles professionnels excèdent 100 000 euros, deux précisions méritent d’être apportées. En matière de CFE (cotisation foncières des entreprises), l’interposition d’une société de personnes n’a en principe pas d’intérêt pour la détermination de la valeur foncière imposable, sauf éventuellement au cas d’immeubles à usage industriel. En matière de CVAE, l’interposition peut avoir un intérêt en raison du caractère progressif du taux en fonction du chiffre d’affaires. Ce dernier est en effet déterminé au niveau de la seule société de personnes, sans compensation avec celui éventuellement réalisé par son associé.

A propos des auteurs

Laurent Chatel, avocat associé. Il intervient plus particulièrement en matière de taxe professionnelle et désormais de CET (CFE et CVAE) pour les entreprises et les collectivités locales, cotisation minimale assise sur la valeur ajoutée, taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, taxe sur les locaux de bureaux, commerciaux et entrepôts en Ile-de-France, taxe d’habitation des entreprises et des personnes physiques, Taxe Locale sur la Publicité Extérieure (TLPE) et Taxe sur les Surfaces Commerciales (TASCOM).

Frédéric Gerner, Avocat spécialisé en matière de restructurations, d’intégration fiscale et plus généralement de fiscalité de groupes français et internationaux.

Article paru dans la revue Option Finance du 29 avril 2013