Par Pierre Carcelero, avocat associé, CMS Francis Lefebvre
L’article 13 5° du CGI concerne la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire en vue de l’imposition du produit de cession selon les mêmes modalités que les revenus des biens concernés et non selon les règles généralement favorables des plus-values.
Par une décision du 9 octobre 2024 (n°490685), le Conseil d’Etat précise la notion de première cession.
Une SCI a cédé en 2004 un usufruit temporaire de onze ans sur un immeuble à une SARL. En 2015, les parties prorogent cette durée pour six ans.
L’administration fiscale entend imposer le produit de cette opération en tant que revenu foncier.
Le Conseil d’Etat confirme que le terme de cession ne se limite pas aux actes de vente et précise, sur la notion de première cession, que le texte de loi et les travaux parlementaires visent un droit constitué « pour une période donnée » ; or, en l’espèce, l’accord des parties portait sur une période additionnelle et il ne pouvait être considéré comme une seconde cession d’un même usufruit temporaire.
La décision du Conseil d’État confirme une volonté d’assurer une pleine effectivité du mécanisme anti-abus mis en place par le législateur.
On retiendra surtout que, pour un particulier, la constitution à titre onéreux d’un usufruit temporaire est susceptible d’entraîner des conséquences fiscales importantes – immédiates ou à terme – justifiant un examen circonstancié des opérations envisagées, de leurs conséquences et de leur motivation.
A retenir : Toute opération à titre onéreux portant sur un usufruit temporaire mérite une attention spécifique en considération de l’ampleur des potentielles impositions en cas de requalification.
Article paru dans Les Echos le 11 décembre 2024
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