Cession par une société étrangère d’un immeuble réévalué

Le Conseil d’Etat s’est récemment prononcé sur le montant de la plus-value de cession soumise au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI dans le cas d’un immeuble situé en France et cédé par une société danoise qui l’avait préalablement réévalué.  

I. Les faits de l’espèce  

Les deux affaires dont il est ici question sont analogues. Dans chacune d’elles, une société de droit danois, qui exerce une activité de location de biens immobiliers, a acquis en 2008 un ensemble immobilier situé à Paris.  

En décembre 2008, elle a procédé à une réévaluation libre de cet immeuble à son actif, et l'a affecté à une succursale française nouvellement créée. Ce profit de réévaluation n’a pas été imposé en France car sous l’empire de la convention franco-danoise du 8 février 1957 (dont la dénonciation en juin 2008 n’a pris effet que le 1^er janvier 2009), l’administration fiscale française considérait que les profits tirés d’immeubles possédés par les sociétés danoises constituaient, non pas des profits immobiliers imposables dans l’Etat où est situé l’immeuble, mais des bénéfices industriels et commerciaux, imposables dans l’Etat sur le territoire duquel se trouve un établissement stable. Donc en l’absence d’établissement stable en France, il n’y avait pas d’imposition dans cet Etat. L’administration avait en effet étendu la solution jurisprudentielle retenue à propos des anciennes clauses des conventions franco-italienne et franco-luxembourgeoise, rédigées en des termes analogues (CE 22-5-1992, n° 63266 ; CE 18-3-1994, n° 79971). Quant au Danemark, il n’imposait pas les revenus et plus-values des biens immobiliers situés en France. 

La société a inscrit l’immeuble pour sa valeur réévaluée à l’actif du bilan déposé au titre des déclarations à l’impôt sur les sociétés (IS) qu’elle a souscrites pour la première fois en France en 2009. C’est par référence à ce montant réévalué qu’elle a ensuite calculé les amortissements déduits des loyers imposables à l’IS, puis la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de l’immeuble (cession en 2016 dans la première affaire, et en 2017 dans la seconde).  

A la suite d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a remis en cause le montant des amortissements et de la plus-value de cession, estimant que l'immeuble aurait dû être inscrit au bilan de la succursale française pour sa valeur d’origine, et non sa valeur réévaluée.  

L’administration a assujetti la société au prélèvement prévu par l'article 244 bis A du CGI au titre de la plus-value de cession de l’immeuble ainsi qu'à des cotisations supplémentaires d'IS.  

II. La position de la CAA de Paris 

La cour administrative de Paris a donné raison à l’administration fiscale. Pour la Cour, dès lors que le profit résultant de la libre réévaluation comptable d’une immobilisation n’a pas été compris dans les bénéfices imposables de la société à la clôture de l’exercice au cours duquel elle l’a pratiquée, et n’a ainsi pas accru l’actif net de son bilan fiscal, celle-ci n’est pas fondée à revendiquer la prise en compte de la valeur résultant de cette réévaluation comme valeur d’origine retenue pour l’inscription de l’immobilisation à son bilan. Or, il ne résulte pas de l’instruction que le profit résultant de la réévaluation effectuée en 2008 avait été compris, au titre de l’exercice en cause, dans les bénéfices de la société cédante, déclarés au Danemark (CAA Paris 28-6-2023, n° 22PA05118 et n° 21PA04323). Et comme il a déjà été dit, le profit de réévaluation n’avait pas non plus été imposé en France en 2008. 

III. La décision du Conseil d’Etat 

Saisi d’un pourvoi contre chacun des arrêts précités, le Conseil d’Etat les annule pour erreur de droit et renvoie ces deux affaires à la cour administrative d’appel de Paris (CE 15-4-2025, n° 487685 et n° 487683).  

1. Le profit de réévaluation de l’immeuble est imposable à l’IS, sous réserve de l’application des conventions  

Le Conseil d’Etat rappelle notamment les dispositions de l’article 209 du CGI issues de l’article 22 de la loi de finances rectificative pour 2009 qui revêtent un caractère interprétatif, visant les personnes morales n’exerçant en France aucune activité d’entreprise. Selon ces dispositions, les bénéfices passibles de l’IS sont notamment ceux mentionnés aux a, e, e bis et e ter du I de l'article 164 B, c’est-à-dire entre autres les revenus d’immeubles sis en France (a du I de l’article 164 B) et les plus-values relatives à ces immeubles (e bis du I de l’article 164 B). 

Le Conseil d’Etat juge ensuite que le profit résultant, par application des dispositions du 2 de l'article 38 du CGI, de la réévaluation libre, par une société non résidente, d'un bien immobilier situé en France inscrit à son actif constitue, en l'absence d'exploitation d'une entreprise en France, un revenu d'immeuble au sens et pour l'application du a du I de l'article 164 B du même code, passible de l'IS en France au titre de l'exercice de réévaluation, sous réserve de l'application de stipulations des conventions destinées à éviter les doubles impositions. 

2. En cas de réévaluation de l’immeuble, la plus-value de cession soumise au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI est calculée par rapport à la valeur réévaluée  

 Le Conseil d’Etat rappelle les dispositions de l’article 244 bis A du CGI, dont le III prévoit le mode de calcul de la plus-value soumise au prélèvement.  

Le 2^e alinéa de ce III prévoit que lorsque le prélèvement est dû notamment par une personne morale résidente d’un autre Etat membre de l’Union européenne, il est déterminé selon les règles d'assiette et de taux prévues en matière d'IS dans les mêmes conditions que celles applicables à la date de la cession aux personnes morales résidentes de France.  

Pour l'application du III de l’article 244 bis A du CGI, le Conseil d’Etat considère que le prix d'acquisition s'entend : 

• de la valeur d'origine inscrite à l'actif du bilan des personnes et organismes redevables du prélèvement, 
• lorsqu'une entreprise procède à une réévaluation libre d'éléments d'actif de son bilan, en particulier de ses immobilisations amortissables, ce prix d'acquisition s'entend de la valeur nouvelle pour laquelle ces biens sont inscrits au bilan après cette réévaluation.  

La société était donc fondée à opposer à l’administration fiscale la valeur comptable réévaluée de son immeuble, quand bien même le profit de réévaluation n’aurait pas été imposable en France en application de la convention du 8 février 1957, ni imposé au Danemark.  

Le Conseil d’Etat censure ainsi le raisonnement de la Cour qui, pour juger que le prélèvement prévu par l’article 244 bis A du CGI au titre de la plus-value de cession de l’immeuble devait être calculé par rapport à sa valeur d’origine, a tenu compte du sort fiscal du profit de réévaluation au Danemark (en 2008, comme on l’a rappelé plus haut, le Danemark  avait décidé de renoncer au pouvoir d’imposer l’écart de réévaluation qu’il tenait, selon l’interprétation retenue par l’administration française de la jurisprudence du Conseil d’Etat, des stipulations de la convention bilatérale alors en vigueur). Selon les conclusions de la Rapporteure publique lues à l’audience, puisque c’est l’application de la loi nationale qui est en cause en l’espèce, il faut raisonner à l’aune des seules règles de droit interne. Or, à l’époque des faits, les sociétés étaient déjà en principe imposables en France à l’IS à raison notamment des profits d’immeubles, parmi lesquels l’écart de réévaluation, même si elles y ont échappé au titre de l’exercice de réévaluation par application de la convention franco-danoise alors en vigueur.  

On rappelle que dans une décision SCI JMD (CE 19-9-2018, n° 409864), le Conseil d’Etat a jugé que la réévaluation libre d’actifs effectuée par une société civile immobilière qui n’a pas opté pour son assujettissement à l’IS est dépourvue de conséquences fiscales. Comme l’avait alors indiqué Romain Victor dans ses conclusions, cette solution découle de ce que dans une telle société soumise à l’article 8 du CGI, le résultat n’est nullement calculé, comme dans une société de capitaux, selon les règles de l’article 38, 2 du CGI, à partir de l’accroissement de l’actif net entre l’ouverture et la clôture de l’exercice. Les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie appropriée à partir de flux de revenus nets (en l’occurrence il s’agissait de loyers). L’accroissement de l’actif net de clôture résultant de la réévaluation des immeubles demeure donc sans conséquence pour eux. 

A l’inverse, dans une situation comme celle qui était soumise au Conseil d’Etat où les résultats du contribuable sont déterminés selon les règles du 2 de l’article 38 du CGI, il convient de tenir compte des conséquences d’une réévaluation libre. 

Article paru dans Option finance le 14 mai 2025