Les règles issues de la loi énergie-climat du 8 novembre 2019 prévoient des obligations renforcées en termes de performance énergétique, notamment à l’attention des propriétaires bailleurs. Rappelons brièvement l’impossibilité conditionnelle, sauf exceptions (historiques ou architecturales), d’augmenter le loyer (à compter de 2021), l’obligation de réaliser un audit énergétique (à compter de 2022) puis l’interdiction de mise en location à compter de 2023 (logements classés G) ou 2028 (logements classés F).
Ces restrictions vont nécessairement entraîner des conséquences sur la valeur et l’usage des biens considérés avec des incidences fiscales qui ont pu ne pas être anticipées.
En matière de revenus locatifs
La probable minoration de la valeur locative, et donc des revenus et du rendement, des logements n’ayant pas bénéficié des travaux d’isolation prévus, devrait mécaniquement entraîner une minoration de la base imposable corrélative. Cependant, si les charges supportées (notamment les impôts locaux et les frais de copropriété) n’évoluent pas de manière corrélée, certains bailleurs pourraient se retrouver en situation de constater des pertes structurelles dont la prise en compte et le traitement fiscal sont susceptibles de donner lieu à discussions.
En matière de droits d’enregistrement
La valeur vénale des biens immobiliers sert d’assiette aux droits exigibles en cas de cession (vente, apport), aux droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) ou à l’imposition de la fortune immobilière (IFI).
En cas de vente et du fait des mesures d’informations imposées par la loi en matière de performance énergétique et de travaux obligatoires ou prévisibles, la baisse de valeur résultant des contraintes ou baisse de valeur locative devrait généralement être admise.
La justification et la quantification d’une telle baisse peut en revanche s’avérer davantage complexe en cas d’apport, de transmission à titre gratuit ou au titre de l’IFI dans la mesure où les mutations comparables généralement retenues pour contrôler et, le cas échéant, discuter les valeurs déclarées comportent peu de détails sur de telles caractéristiques. Les contribuables seront fortement incités à réunir et conserver les justificatifs pertinents.
En matière de taxe foncière ou de taxe sur les locaux vacants
En matière de taxe foncière, les propriétaires peuvent, obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’au moins trois mois de leurs locaux à condition qu’elle soit indépendante de la volonté du contribuable.
Or, l’interdiction de mise en location risque de ne pas satisfaire à cette dernière condition si l’absence de travaux n’est pas liée à une impossibilité technique ou juridique de les réaliser. Il a ainsi été jugé que les difficultés financières rencontrées par un propriétaire ne permettent pas de regarder la vacance du bien comme indépendante de sa volonté.
Il n’est pas certain que la multiplication des situations insolubles liée à cette contrainte nouvelle puisse conduire à une évolution de cette analyse. La vacance involontaire est plus largement admise en matière de taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). Ne sauraient en effet être assujettis à la TLV les logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants. L’administration admet que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires excède 25 % de la valeur vénale réelle du logement. Il reste à avoir la confirmation que les travaux d’isolation ouvrent bien droit à cette exonération.
Ces différents sujets donneront vraisemblablement lieu à des discussions et procédures dans les années à venir compte tenu de l’impossibilité pratique de rénover à aussi bref délais des biens immobiliers nombreux et dont les situations matérielles ou juridiques peuvent s’avérer particulièrement diverses.
Article paru dans la lettre de l'immobilier de mai 2022
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