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Impôt sur la Fortune Immobilière

Quel traitement pour les dettes immobilières des sociétés ?

26/09/2019

La détermination de la fraction taxable à l’IFI de la valeur des titres de sociétés est un exercice complexe. En étendant aux emprunts immobiliers contractés par les sociétés le régime déjà applicable aux dettes in fine et sans terme souscrites par les particuliers redevables de l’IFI, la loi de finances pour 2019 ajoute à cette complexité. Alors que l’administration a lancé cet été une vague de contrôles de l’IFI, de nombreuses interrogations n’ont pas trouvé de réponse dans la dernière mise à jour du BOFiP. Morceaux choisis.

Principes et exceptions

La valeur des titres des sociétés est passible de l’IFI pour sa fraction qui correspond aux immeubles sociaux non exonérés. Ce principe amène d’abord à déterminer le coefficient immobilier propre à la situation de chaque société au 1er janvier. Ce coefficient est ensuite appliqué à la valeur vénale des titres, laquelle est en principe fixée en déduisant toutes les dettes sociales.

Dans la version originelle de l’IFI, quelques exclusions étaient d’ores-et-déjà prévues à l’égard de dettes finançant des actifs immobiliers imposables, soit que leur présence au bilan résulte d’opérations de « vente à soi-même », soit que les dettes soient souscrites directement ou indirectement auprès du redevable lui-même, de son foyer ou de son groupe familial ou de sociétés liées à ces personnes.

L’article 973, III du Code Général des Impôts (« CGI ») dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2019 y ajoute un traitement spécifique pour les prêts dont le remboursement du capital n’intervient qu’à l’échéance, dits « sans terme ». La loi prévoit que le montant déductible est progressivement réduit par un mécanisme d’amortissement linéaire sur la durée contractuelle de la dette ou, à défaut, sur 20 ans.

Sort des prêts immobiliers in fine et sans terme existant déjà au 1er janvier 2019

L'administration n’a pas fait connaître sa position à cet égard dans le cadre de ses commentaires du 2 mai 2019, mais on peut relever que s’agissant de la même mesure applicable dès 2018 aux dettes personnelles des contribuables, elle indiquait que :

« Ces dispositions s'appliquent également aux dettes correspondant à des contrats de prêts in fine ou sans terme en cours au 1er janvier 2018. Dans ce cas de figure, il convient de tenir compte (…) de la durée écoulée antérieurement au 1er janvier 20181».

On peut supposer, en toute logique, que sa position est identique s’agissant des emprunts immobiliers des sociétés.

Ainsi, par exemple, une dette en cours depuis 2017 ne serait déductible qu’à hauteur de 4/5ème de son montant nominal au titre de l’IFI 20192, l'administration admettant dans ce cas que « les années commencées et non achevées ne sont pas prises en compte».

Cas des comptes courants d’associés

Relevons tout d’abord qu’il s’agit de dettes dont la déduction est subordonnée par la loi à la démonstration que « le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal», ce qui s’apprécie, d’après les commentaires administratifs3, au regard du seul IFI. Pour cette raison, il est communément admis que les dettes d’associés déjà existante avant l’entrée en vigueur de l’IFI au 1er janvier 2018, ne sont pas concernées par ce dispositif anti abus.

S’agissant de la motivation non fiscale, se pose donc la question de savoir si le financement d’une société par compte courant d'associé, pratique des plus banales, notoirement en matière d’investissements immobiliers, serait donc discutable ? Suffit-il de faire constater aux vérificateurs fiscaux qu'il a toujours été pratiqué, bien avant l'invention de l'IFI, et qu’il conserve tout son intérêt en raison de sa souplesse et de sa réversibilité, que n'offre pas l'apport en capital ? On peut craindre une atteinte flagrante à la liberté de gestion du patrimoine et une explosion du contentieux si l'administration fait un usage déraisonnable de cette disposition. 

Au demeurant, la restriction de la déduction des prêts sans terme étant désormais applicable pour déterminer la fraction imposable à l’IFI des titres sociaux, l’administration pourrait être tentée d’appliquer aux comptes courants d’associé l’amortissement vicennal.

En effet, ceux-ci font rarement l’objet d’une formalisation et donc de la stipulation d’un terme. Reste à déterminer si, juridiquement, une avance d’associé caractérise un « prêt » au sens de l’article 973 du CGI.

Dans la pureté du concept, tel que consacré par la Cour de cassation, le compte courant enregistre les éléments successifs d’une relation financière réciproque entre la société et l’associé, en appliquant les principes de fongibilité et de compensation, de sorte qu’il n’y a ni créance ni dette jusqu’à l’établissement de la balance finale du compte. En outre, une fois le solde du compte établi, son affectation à un usage identifié, tel que l’achat d’un immeuble, semble hasardeuse4.

En revanche, en cas de fonctionnement « unilatéral » du compte, qui ne procède que d’avances consenties par l’associé, sans mouvement en sens inverse, la qualification de prêt paraît plus plausible. L’application du régime des prêts sans terme dans cette occurrence ne serait pas sans créer des difficultés pratiques, lorsque la société a reçu plusieurs avances espacées dans le temps. On imagine qu’en pareille situation, il conviendrait de distinguer plusieurs lignes de dette avec des maturités et donc des amortissements différents.

Pourraient également être visés par ces dispositions les comptes courants sans lien avec l’acquisition d’un actif spécifique. Certes, le financement d’un actif immobilier ne se présume pas, mais il pourrait néanmoins être opportun, pour prévenir des discussions oiseuses, d’individualiser en tant que de besoin plusieurs comptes courants en fonction de l’usage des fonds, moyennant la tenue d’une comptabilité, ce qui n’est pas la pratique usuelle s’agissant des SCI.

Refinancement des prêts immobiliers in fine des sociétés

En cas de refinancement d’un emprunt in fine ou sans terme, comment s’applique le régime de l’amortissement à la dette qui en résulte, si tant est d’ailleurs qu’il ait vocation à s’appliquer encore ?

En effet, aux termes mêmes de la loi, ne sont concernées par les régimes de restriction de déductibilité des dettes que celles « contractées » par la société « pour l'achat d'un actif imposable » au sens de l’article 973, III du CGI.

Or, de deux choses l’une.

Soit c’est le même emprunt qui se poursuit par l’effet d’un simple avenant du contrat de prêt, et il est alors dans l’ordre normal des choses d’appliquer le dispositif d’amortissement à la dette prorogée. Si le prêt comportait une durée initiale d’un an prorogée pour la même durée et susceptible de l’être encore à la convenance des parties, il serait a priori tentant de retenir la durée d’amortissement de 20 ans propre aux prêts sans terme, dès lors que l’emprunt pourrait alors apparaître comme prorogeable sans terme identifié. Si en revanche l’amortissement de la dette avait déjà commencé à s’appliquer à un prêt in fine d’une durée de cinq ans, par exemple, comment poursuivre l’amortissement de la dette ainsi prorogée ?

Soit, au contraire, c’est un nouveau prêt accordé par la même banque ou une autre banque qui se substitue au précédent, et alors il ne s’agit pas d’une dette d’acquisition d’un actif immobilier, mais d’une dette consacrée au remboursement d’une dette d’acquisition. Dans ce cas, l’application stricte de la loi devrait conduire à considérer qu’aucun régime de restriction de déduction de la dette ne trouve plus à s’appliquer.

En effet, la loi n’a pas prévu que les dettes de refinancement soient assimilées aux dettes d’acquisition.

Ceci, bien entendu, sous la réserve classique de l’abus de droit de droit sanctionnant la recherche à titre exclusif ou principal, de l’évitement de la règle fiscale pénalisante, ceci contre l’intention du législateur…


1 BOI-PAT-IFI-20-40-20, n° 10, à jour au 2 mai 2019.

2 BOI-PAT-IFI-20-40-20, n° 20, à jour au 2 mai 2019 par renvoi effectué par le BOI-PAT-IFI-20-30-30, n° 55, à jour au 2 mai 2019.

3 BOI-PAT-IFI-20-30-30, n° 240, à jour au 2 mai 2019.

4 Cf. Jean-François Desbuquois, Actes pratiques & stratégie patrimoniale n° 2 2019.

Article paru dans le magazine Option Finance le 16 septembre 2019


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