La rénovation énergétique des logements après la loi Climat et résilience

Malgré plusieurs textes censés favoriser la transition énergétique dans l’immobilier, près d’1/5^e du parc privé français est constitué de logements énergivores (classes F ou G).

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite "loi Climat et résilience" - dont un certain nombre de dispositions visent à améliorer la performance énergétique des logements - accentue significativement la pression pesant sur les propriétaires quant à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Points-clés

1. Assise législative des étiquettes du DPE
2. Définitions de la rénovation énergétique performante et de la rénovation énergétique performante globale
3. Obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’un logement en monopropriété classés D, E, F ou G
4. Généralisation du DPE collectif en copropriété
5. Interdiction de la hausse des loyers des logements énergivores
6. Renforcement du critère de performance énergétique dans la définition du logement décent
7. Facilitation de la réalisation de travaux de rénovation énergétique par les locataires
8. Création du carnet d’information du logement

Assise législative des étiquettes du DPE

Le principe d’origine – Le DPE est un document d’information à destination des acquéreurs et locataires évaluant la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un immeuble.

Ce diagnostic a récemment fait l’objet d’une réforme de fond, entrée en vigueur le 1^er juillet 2021, visant à renforcer sa fiabilité.

Depuis cette date, outre une méthode de calcul et une échelle de référence profondément modifiées, le DPE – qui n’avait jusqu’alors qu’une valeur informative – est également devenu opposable.

L’ajout opéré – L’article 148 de la loi introduit dans la partie législative du Code de la construction et de l’habitation (article L. 173-1-1) les étiquettes A à G du DPE qui permettent d’établir la performance énergétique et en matière d’émissions de gaz à effet de serre des bâtiments à usage d’habitation.

Qu’est-ce que cela change ? – Compte tenu des autres dispositions prévues par la loi Climat et résilience liées à la performance énergétique et climatique des logements, les propriétaires des bâtiments entrant dans les catégories F et G (très peu ou extrêmement peu performants) – et dans une moindre mesure ceux des bâtiments entrant dans les catégories D et E (assez peu et peu performants) – feront face à une pression accrue quant à la réalisation de travaux de rénovation énergétique des immeubles concernés. Ajoutons toutefois que les incertitudes générées par la récente entrée en vigueur de la réforme du DPE sont susceptibles de générer de mauvaises surprises.

Définitions de la rénovation énergétique performante et de la rénovation énergétique performante globale

La création opérée – L’article 155 de la loi définit les notions de rénovation énergétique performante et de rénovation énergétique performante globale dans le Code de la construction et de l’habitation (article L. 111-1, 17 bis). Ces définitions s’appuient sur les étiquettes du DPE.

Ainsi, la rénovation énergétique performante consiste en la réalisation de travaux qui :

• veillent à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l’air ;
• permettent de respecter le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en classe A ou B (extrêmement ou très performants) ; et
• permettent de respecter l’étude des six postes de travaux de rénovation énergétique suivants : isolation des murs, isolation des planchers bas, isolation de la toiture, remplacement des menuiseries extérieures, ventilation, production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Des exceptions sont prévues concernant :

• les bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ne peuvent pas faire l’objet de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B, lorsque les travaux permettent un gain d’au moins deux classes et que les six postes de travaux susvisés ont été traités ;
• les bâtiments de classe F ou G avant travaux, lorsqu’ils atteignent au moins la classe C (assez performants) après travaux et que les six postes de travaux précités ont été étudiés.

La rénovation énergétique performante globale est, elle, définie comme la rénovation traitant les six postes de travaux susvisés et réalisée dans un délai maximal ne pouvant être inférieur à :

• 18 mois pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation ne comprenant qu’un seul logement ; et
• 24 mois pour les autres bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation.

Qu’est-ce que cela change ? – Ces définitions pourront servir de référentiels aux pouvoirs publics pour déterminer les évolutions des dispositifs d’aides financières à la rénovation énergétique des logements et favoriser les allocations de ces aides aux projets de rénovation énergétique performante.

Obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’un logement en monopropriété classé D, E, F ou G et généralisation du DPE collectif dans les copropriétés

Le principe d’origine

• Obligation d’établir un DPE collectif ou un audit énergétique pour les immeubles collectifs équipés d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif (soit près d’un tiers du parc des copropriétés)

L’article L.126-31 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que :

– les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement sont globalement soumis à l’obligation d’établir un DPE ;

– pour les bâtiments d’habitation collective en copropriété de cinquante lots ou plus, dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1^er juin 2001, l’obligation de DPE est remplacée par une obligation, plus contraignante, d’établir un audit énergétique.

Depuis 2017, l’ensemble des copropriétés concernées sont censées être à jour de ces obligations.

• Autres obligations de réalisation d’un audit énergétique en cas de vente ou location

La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat (dite "loi Energie-Climat") prévoyait d’imposer de nouveaux audits énergétiques, à compter du 1^er janvier 2022, en cas de vente (article L. 126-28 CCH) ou de location (article L. 126-29 CCH) d’un logement consommant plus de 331 kWh par m² et par an.

Les modifications opérées – L’article 158 de la loi prévoit :

• La refonte et la généralisation du DPE collectif dans les copropriétés afin d’y renforcer la rénovation thermique

Seront désormais soumis à cette obligation l’ensemble des bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013.

Le DPE collectif devra être mis à jour ou renouvelé tous les 10 ans, sauf dans l’hypothèse où un DPE réalisé après le 1^er juillet 2021 évalue le bâtiment comme appartenant à la classe A, B ou C.

Ce dispositif entrera en vigueur :

• • Le 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • Le 1^er janvier 2025 pour les copropriétés ayant entre 50 et 200 lots ; et
  • Le 1^er janvier 2026 pour les copropriétés d’au plus 50 lots.
• La restriction du champ d’application de l’obligation de réalisation et de communication d’un audit énergétique aux seules ventes en monopropriété des logements classés D, E, F ou G

La loi Climat et résilience revient partiellement sur les dispositions de la loi Energie-Climat qui devaient entrer en vigueur début 2022.

L’obligation de réaliser et de communiquer l’audit énergétique entrera en vigueur :

• Le 1^er janvier 2022, pour les classes F et G ;
• Le 1^er janvier 2025, pour la classe E ; et
• Le 1^er janvier 2034 pour la classe D.

L’audit énergétique devra être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet de cet audit. 

L’audit énergétique comprendra notamment des propositions de travaux présentant un parcours de travaux par étapes permettant d’atteindre une rénovation évergétique performante. La première étape du parcours devra permettre d’atteindre a minima la classe E. Le parcours de travaux prévoira également les travaux nécessaires pour atteindre la classe B (sauf contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou coût des travaux disproportionné par rapport à la valeur du bien).

Un projet d’arrêté précisant plus avant le contenu de l’audit énergétique a récemment été soumis à consultation publique.

Qu’est-ce que cela change ? – L’objectif affiché est d’aboutir à une meilleure information des propriétaires sur les travaux à réaliser et de les inciter à y procéder pour réduire la consommation énergétique de ces bâtiments.

Synthèse des principales modifications :

1. Les copropriétés ne disposant pas d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement seront dans l’obligation de réaliser un DPE collectif.
2. L’obligation de réaliser un audit énergétique jusqu’alors applicable aux copropriétés équipées d’un chauffage collectif de plus de 50 lots est supprimée et remplacée par l’obligation de faire réaliser un DPE collectif.
3. L’obligation de réaliser, à compter du 1^er janvier 2022, des audits énergétiques en cas de location ou de vente d’un logement en copropriété consommant plus de 331 kWh par m2 et par an, est supprimée.
4. La réalisation d’un audit énergétique sera uniquement obligatoire lors de la vente de logement(s) en monopropriété entrant dans les classes D, E, F ou G.

Interdiction de la hausse des loyers des logements énergivores

Le principe d’origine – Le principe de libre fixation du loyer des logements offerts à la location connaît des exceptions, dont certaines en lien avec la performance énergétique des biens loués.

Possibilité d’augmenter le loyer des logements énergivores situés en dehors des zones tendues

Le principe de libre fixation du loyer susvisé s’applique.

Encadrement de la hausse du loyer des logements énergivores en cas de changement de preneur dans les zones tendues

Dans ces zones, un décret en Conseil d’État fixe annuellement le montant maximal d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut introduire des adaptations particulières pour prendre en compte l’hypothèse de réalisation de travaux ou celle de loyers manifestement sous-évalués. Toutefois, ces adaptations particulières ne s’appliquent pas aux logements ayant une consommation énergétique supérieure à 331 kWh par m² et par an.

L’augmentation du loyer d’un logement énergivore en cas de changement de preneur reste toutefois possible dans les limites de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.

Interdiction de toute hausse du loyer des logements énergivores en cas de renouvellement du bail dans les zones tendues

En principe, le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué.

Toutefois, en présence d’un logement énergivore dans les zones tendues, les dérogations liées au loyer manifestement sous-évalué n’ont pas vocation à s’appliquer.

Révision du loyer en cours de bail d’un logement énergivore quelle que soit la zone

Le loyer peut faire l’objet d’une révision annuelle en présence d’une clause d’indexation dans le bail.

Le bail peut également prévoir une hausse du montant du loyer dans l’hypothèse de la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur.

Les modifications opérées – L’article 159 de la loi introduit de nouvelles dispositions visant à interdire, toutes zones confondues, la revalorisation des loyers des logements énergivores (articles 17 et s. de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989).

Cette interdiction a vocation à s’appliquer tant en cours de bail, qu’en cas de renouvellement ou de nouveau bail :

• Le loyer d’un logement classé F ou G ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent preneur en cas de nouveau contrat de bail.
• Les révisions et majorations de loyer en cours de bail ne s’appliqueront pas aux logements classés F ou G.
• Le loyer d’un logement classé F ou G ne pourra pas faire l’objet d’une réévaluation lors du renouvellement du bail.

En France métropolitaine, les baux concernés par ces nouvelles dispositions seront ceux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.

Qu’est-ce que cela change ? – Selon l’estimation du Gouvernement, environ 21 % du parc locatif privé serait concerné par ces mesures. Leur mise en place vise à accroître la pression sur les propriétaires afin qu’ils réalisent des travaux de rénovation énergétique de leurs immeubles.

Renforcement du critère de performance énergétique dans la définition du "logement décent"

Le principe d’origine – Les règles relatives au "logement décent" ont été créées par la loi SRU, puis progressivement renforcées. La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 a intégré la performance énergétique parmi les critères pris en compte pour apprécier la décence du logement.

La loi Energie-Climat a, quant à elle, introduit le principe d’un seuil maximal de consommation énergétique pour que le logement puisse être qualifié de décent. Ce seuil a été fixé par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021. Il ne doit pas excéder 450 kWh par m² de surface habitable par an (entrée en vigueur prévue le 1^er janvier 2023 et uniquement applicable aux baux conclus à compter de cette date). La loi Energie-Climat prévoyait, en outre, que sauf exceptions et à compter du 1^er janvier 2028, la consommation énergétique des bâtiments à usage d’habitation ne devrait pas excéder le seuil de 330 kWh d’énergie primaire par m² et par an.

Le bailleur qui loue un logement qualifié d’indécent s’expose à un recours de son locataire afin notamment de le contraindre à réaliser les travaux de mise en conformité nécessaires et/ou à diminuer le montant du loyer.

La modification opérée – L’article 160 de la loi renforce l’importance du critère de performance énergétique dans la définition du "logement décent" (article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989). Ainsi, ne constitueront plus des logements décents à compter du :

• 1^er janvier 2025 : les logements classés G ;
• 1^er janvier 2028 : les logements classés F ; et
• 1^er janvier 2034 : les logements classés E.

En cas de recours du locataire contre son bailleur, le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimale (article 20-1 de la loi n°89‑462 du 6 juillet 1989) si :

• le logement fait partie d’une copropriété et que le copropriétaire démontre qu’il n’a pu parvenir au niveau de performance minimal, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment ; ou
• le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales faisant obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Qu’est-ce que cela change ? – Il s’agit là encore d’une mesure visant à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique de leurs immeubles. Toutefois, les logements classés E, F et G constitueraient à ce jour près de la moitié du parc locatif privé (entre 4 et 5 millions de logements) et les professionnels de l’immobilier ont d’ores et déjà fait part de leurs inquiétudes quant au caractère irréaliste du calendrier mis en place par cette mesure. Ajoutons que, comme précédemment indiqué, l’impact de la réforme du DPE n’est pas encore pleinement connu et génère une importante insécurité juridique. Le 24 septembre 2021, le ministère de la Transition écologique a d’ailleurs recommandé la suspension temporaire de la réalisation des DPE concernant les logements construits avant 1975, et ce après avoir pris connaissance des alertes émises par les professionnels de l’immobilier et les diagnostiqueurs à la suite des premières remontées de terrain constatant des anomalies. Seul l’avenir dira si le calendrier initial connaîtra ou non des modifications. Ainsi l’article 160 de la loi prévoit que le Gouvernement devra remettre au Parlement, avant le 1er juillet 2027, un rapport dressant le bilan de l’application de cette mesure et appréciant l’impact prévisible du rehaussement du niveau de performance d’un logement décent prévu à partir du 1er janvier 2034, notamment eu égard à la disponibilité de l’offre de rénovation et à ses effets potentiels sur le marché locatif privé.

Réalisation de travaux de rénovation énergétique par le locataire

Le principe d’origine – Les travaux de transformation d’un logement loué doivent en principe faire l’objet d’un accord écrit du bailleur. Ce principe connaît des tempéraments.

Tel est le cas lorsqu’un logement nécessite d’être adapté pour une personne en situation de handicap ou en perte d’autonomie. Dans ces hypothèses, les travaux peuvent être effectués, aux frais du locataire, en l’absence de réponse du bailleur dans un délai de deux mois courant à compter de la date de la demande du locataire (article 7 de la loi n°89‑462 du 6 juillet 1989).

L’ajout opéré – L’article 163 de la loi élargit le périmètre de ces tempéraments à la réalisation des travaux de rénovation énergétique.

Qu’est-ce que cela change ? – Dans l’hypothèse où le bailleur serait défavorable à la réalisation de tels travaux, il sera dans l’obligation de formaliser une réponse à son preneur.

Création du carnet d’information du logement

Le principe d’origine – La loi ELAN avait créé un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement. Ce document visait à connaître l’état du logement et le cas échéant du bâtiment, de même que le fonctionnement de ses équipements afin d’en accompagner l’amélioration de la performance environnementale dans le temps.

Ce document devait être obligatoire pour les constructions neuves à compter du 1^er janvier 2020 avant d’être généralisé à tous les immeubles faisant l’objet d’une mutation à partir du 1^er janvier 2025.

Mais, le décret en Conseil d’Etat qui devait en préciser les modalités d’application n’a jamais été pris, en raison des réserves émises par le Conseil d’Etat sur le sujet.

La modification opérée – L’article 167 de la loi vise à répondre aux réserves précédemment émises par le Conseil d’Etat et met en place un carnet d’information du logement (article L.126-35-2 et s. CCH).

Ce document doit permettre de conserver les informations utiles sur les caractéristiques du logement et sur les travaux passés dont la connaissance est indispensable à l’évaluation de la performance énergétique et à la programmation d’opérations de rénovation efficaces sur le bâti et les systèmes énergétiques.

Les éléments composant le carnet d’information du logement sont les suivants :

Il devra être établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation ont une incidence significative sur sa performance énergétique et qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1^er janvier 2023. Si les travaux de rénovation du logement ne sont pas subordonnés à l’obtention d’une autorisation administrative, le carnet d’information devra également être mis en place lorsque ces derniers font l’objet d’un devis accepté à compter du 1^er janvier 2023 ou, à défaut, lorsque les travaux débutent à compter du 1^er janvier 2023.

Ce carnet devra être mis à jour par le propriétaire sur la base des éléments transmis par les constructeurs (ou par le maître d’ouvrage, si ce dernier n’est pas le propriétaire). Ce document sera transmis à l’acquéreur en cas de vente.

Un décret en Conseil d’Etat viendra préciser les modalités d’application du carnet d’information du logement.

Qu’est-ce que cela change ? – Ce document permettra une meilleure transmission de l’information relative à la performance énergétique - ainsi qu‘aux travaux éventuels à envisager - à l’acquéreur dans le cadre d’une vente. Ainsi, dans l’hypothèse où le carnet d’information du logement serait incomplet ou erroné, le vendeur serait susceptible de voir sa responsabilité engagée.

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