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Le soutien fiscal pour l’abandon des loyers

La seconde loi de finances rectificative pour 2020 prévoit des règles favorables pour certains bailleurs et locataires

24/04/2020

Dans le contexte de la crise du Covid-19, le Gouvernement a appelé les propriétaires à procéder à des abandons de loyers afin d’aider les locataires qui connaissent des difficultés de trésorerie dans la période actuelle. Ces abandons suscitent deux types de difficulté sur le terrain fiscal : du côté du bailleur, ils posent la question de savoir s’il s’agit de charges déductibles ; du côté du locataire soumis aux règles de la fiscalité des entreprises, il convient de déterminer s’il s’agit de produits imposables selon les modalités ordinaires.

C’est pour sécuriser le traitement fiscal de ces opérations que la seconde loi de finances rectificative pour 2020 adoptée le 23 avril 2020 a institué des mesures dérogatoires au droit commun, tant pour les bailleurs que pour les locataires.

1. Comment fonctionne le nouveau dispositif fiscal pour les bailleurs ?

  • Pour les bailleurs qui sont des entreprises commerciales : les entreprises qui acceptent d’abandonner des créances de loyers pourront déduire ces abandons de créances de leur bénéfice imposable, sans qu’il soit nécessaire de justifier du caractère normal d’un tel abandon. Il s’agira, en effet, d’une charge dont la déduction est expressément prévue par la loi, comme cela existe déjà pour les abandons de créances au profit d’entreprises en difficulté. Cette charge viendra en pratique compenser le produit constaté en comptabilité à raison de la créance de loyers.

A titre d’exemple, si une société propriétaire des murs d’un centre commercial consent un abandon des loyers dus par les exploitants des surfaces commerciales, cet abandon de créance sera déductible de son résultat imposable sans qu’il soit nécessaire de justifier du caractère normal d’une telle opération.

  • Pour les particuliers : les renonciations à percevoir des loyers futurs et les abandons de loyers ne seront pas considérés comme des revenus fonciers imposables.

2. Quels sont les loyers concernés ?

  • Seuls sont concernés les loyers relatifs à des baux au profit d’entreprises ainsi que leurs accessoires (i.e. les charges correspondant aux loyers abandonnés).
  • Le dispositif est temporaire : il concerne les abandons de créances et les renonciations à des loyers consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2020.

3. Qui peut en bénéficier ? Quelles sont les limites ?

  • Tous les bailleurs peuvent en bénéficier : particuliers qui perçoivent des revenus fonciers, entreprises commerciales, bailleurs de locaux meublés, bailleurs qui sous louent des locaux…
  • Si l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, le bailleur doit pouvoir justifier des difficultés de trésorerie de l’entreprise.
  • Si le bailleur est une entreprise commerciale, il ne doit pas exister de lien de dépendance avec l’entreprise locataire, ce qui exclut notamment toutes les situations de location intra-groupe.

Le nouveau régime constitue en réalité une mesure de sécurité juridique pour les bailleurs puisqu‘il offre la garantie, s’il s’agit d’entreprises commerciales, que les abandons de créances de loyers pourront être déduits de leur résultat sans contestation ultérieure possible par l’Administration.

Il en est de même pour les bailleurs particuliers qui renonceraient à percevoir des loyers futurs ou en abandonneraient le recouvrement : ces renonciations et abandons ne seront pas qualifiés comme des libéralités devant être comprises dans les revenus imposables.

4. La nouvelle règle pour les locataires

Pour les entreprises locataires, l’abandon de créance constituera un produit imposable qui viendra compenser la charge de loyer correspondante.

On sait toutefois que l’article 209 du CGI prévoit qu’en cas de déficit subi pendant un exercice, ce déficit est considéré comme une charge de l'exercice suivant et déduit du bénéfice réalisé pendant ledit exercice dans la limite d'un montant d’un million d’euros majoré de 50 % du montant correspondant au bénéfice imposable dudit exercice excédant ce premier montant.

Afin de ne pas pénaliser les entreprises locataires, la seconde loi de finances rectificative pour 2020 prévoit que l’abandon de créance viendra majorer le plafond d’un million d’euros d’imputation des déficits antérieurs.

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Lire également : TVA : quelles conséquences pour les remises de loyer ?

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