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Location de meublés touristiques de courte durée et changement d’usage

Régime d’autorisation préalable et obligations respectives des loueurs et intermédiaires

01/07/2020

Pour endiguer la multiplication, dans les communes de plus de 200 000 habitants, des locations de meublés touristiques de courte durée et protéger le parc locatif, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite « loi ALUR ») a soumis ces locations au régime d’autorisation préalable de changement d’usage prévu par le Code de la construction et de l’habitation (CCH – article L.631-7). Quelles en sont les conséquences pour les loueurs et les intermédiaires ?

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

De jurisprudence constante, les meublés touristiques de courte durée ne peuvent être regardés comme des locaux d’habitation de sorte que la transformation d’un logement nu en logement meublé loué autrement qu’à titre de résidence principale constitue un changement d’usage soumis à autorisation (CA Paris, 4 septembre 2012, n°11/21971).

Si le cadre législatif se caractérise par un régime d’autorisation préalable de changement d’usage, le respect de ce dispositif est garanti par les obligations respectives du loueur et de l’intermédiaire.

1. Un régime d’autorisation préalable

1.1 Le droit commun

Les locations de meublés touristiques sont des « logements meublés offerts en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (art. L.631-7 CCH).

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite « loi ELAN ») les définit, quant à elle, comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (art L.324-1-1 I du Code du tourisme).

Les locations de meublés touristiques de courte durée sont soumises depuis la loi ALUR à la procédure administrative préalable de changement d’usage prévue par les dispositions de l’article L.631-7.

Toutefois, le champ géographique de cette procédure administrative préalable de changement d’usage est restreint aux communes de plus de 200.000 habitants et aux départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Lyon et Marseille, du maire d’arrondissement concerné.

Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement.

L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel (attachée à la personne du bénéficiaire) ou réel (attachée au local et donc transmissible) selon que l’autorisation fait ou non l’objet d’une compensation, à savoir la transformation concomitante en locaux d’habitation de locaux ayant un autre usage (L.631-7-1 CCH).

Les infractions aux règles de l’article L.631-7 sont passibles d’une amende civile de 50.000 euros (art. L.651-2 CCH) ou encore d’une réaffectation sous astreinte des locaux à leur usage antérieur.

1.2 La marge de manœuvre laissée aux communes

Par dérogation à cette procédure administrative préalable de changement d’usage, la loi ALUR offre la possibilité aux communes de définir, par une délibération du conseil municipal, un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer, pour de courtes durées, des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (L.631-7-1 A).

En d’autres termes, le local à usage d'habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens des articles R. 421-14 et 421-17 du Code de l’urbanisme.

En outre, lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, l’autorisation de changement d'usage prévue à l'article L.631-7 ou celle prévue à l’article L.631-7-1 A. n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Enfin, les communes peuvent définir, par une délibération du conseil municipal, un régime de déclaration préalable permettant l’affectation temporaire à l’habitation des locaux n’ayant pas cet usage, pour une durée qui ne peut excéder quinze ans, de sorte qu’un retour des locaux à leur usage antérieur pendant la durée de quinze ans est possible (art. L.631-7-1 B).

2. Les obligations du loueur et de l’intermédiaire

2.1 Obligations du loueur

Dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable, au sens des articles L.631-7 à L.631-9, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.

La déclaration, qui peut prendre la forme d’une télédéclaration, indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Toute personne qui aura loué son logement sans avoir procédé à la déclaration préalable précitée est passible d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 5.000 euros.

Dans les communes ayant mis en œuvre cette procédure, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours pendant lesquels ce meublé a été loué.

Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.

Toute personne qui loue un meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

2.2 Obligation de l’intermédiaire

Toute personne qui se livre ou prête son concours, contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un meublé de tourisme doit informer le loueur de ses obligations de déclaration et d’autorisation préalables (art. L.324-2-1du Code du tourisme, modifié par la loi « ELAN »).

Préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l'annonce de location, l’intermédiaire doit obtenir du loueur une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations et indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale, ainsi que, le cas échéant, le numéro de déclaration.

Ce numéro de déclaration doit apparaitre dans toute annonce relative au meublé concerné.

L’intermédiaire, qui ne se conforme pas à ses obligations d’information du loueur ou d’obtention d’une déclaration sur l’honneur de sa part, ou qui omet de mentionner le numéro de déclaration dans l’annonce qu’il publie, est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 12.500 euros par meublé de tourisme objet du manquement.

Lorsque la procédure d’enregistrement évoquée ci-dessus a été mise en œuvre, la commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander à l’intermédiaire, lorsque celui-ci en a connaissance, notamment lorsqu'il met à disposition une plateforme numérique de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des données stockées, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé de tourisme a fait l'objet d'une location par son intermédiaire.

Dans ce cas, l’intermédiaire doit s’exécuter dans un délai d’un mois, en rappelant le nom du loueur, l'adresse du meublé et son numéro de déclaration ainsi que, le cas échéant, le fait que ce meublé constitue ou non la résidence principale du loueur.

A défaut de transmission de ces informations, l’intermédiaire s’expose à une amende civile d’un montant maximal de 50.000 euros par meublé de tourisme objet du manquement.

Dans ces mêmes communes, l’intermédiaire ne peut plus offrir à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale du loueur lorsqu'il a connaissance, que ce meublé a été loué, par son intermédiaire, plus de 120 jours au cours d'une même année civile.

S’il contrevient à cette obligation, l’intermédiaire encourt une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par annonce faisant l'objet du manquement.

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En définitive, la loi ELAN est venue renforcer les dispositions légales applicables aux meublés de tourisme, tant à l’égard des particuliers que des intermédiaires.


Actualité du droit immobilier & construction

Cet article a été publié dans notre Lettre Promotion-Urbanisme de Juillet 2020. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.


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Auteurs

Céline Cloché-Dubois
Céline Cloché-Dubois
Associée
Paris
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Simon Estival
Avocat
Paris