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Loyers commerciaux impayés, un nouveau fondement pour exiger des pénalités de retard ?

Décision de la Cour de justice de l’Union européenne

01/10/2020

Récemment, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE)1 a considéré, en réponse à une question préjudicielle, que la réglementation sur les pénalités de retard de paiement entre professionnels issue de la directive 2011/7 devrait également s’appliquer dans les relations entre un bailleur professionnel et son client, car les bailleurs commerciaux relèveraient, selon elle, du champ matériel de la directive en qualité de « prestataires de services ».

La Cour justifie cette interprétation par le fait que la directive relative à la lutte contre les retards de paiement a un champ d’application très large puisqu’elle vise « toutes les transactions ». De plus, si elle ne comporte pas une définition des notions de « fourniture de marchandises » et de « prestation de services », elle ne renvoie pas non plus aux droits nationaux pour les définir. Dans ces conditions, Il convient d’adopter une interprétation uniforme dans toute l’Union européenne, en lien avec le principe d’égalité.

Cette solution, transposable à tous les droits nationaux de l’UE, est contraire à la position de la Cour de cassation2 (Cass. 3e civ. 15-2-2018 n° 17-11.329 FS-PBI) qui de son côté ne range pas les baux commerciaux dans la catégorie des services.

L’arrêt du juge européen emporte un certain nombre de conséquences.

Dorénavant, les bailleurs pourront se fonder sur l’article L 441-10 du Code de commerce pour exiger de leurs locataires professionnels qui règlent en retard leur loyer des pénalités de retard. Celles-ci ne pourront être inférieures au taux minimal de 2,52 % (depuis le 1er juillet 2020), correspondant à trois fois le taux de l’intérêt légal (= 3 x 0,84 %)).

Pour autant une difficulté pratique et juridique risque de se présenter : les pénalités de retard ne sont exigibles que le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture dans le cas où les sommes sont payées après cette date. Or, en matière de baux commerciaux, des avis d’échéances ou des appels de loyers et non pas des factures en bonne et due forme sont émis par les bailleurs.

Est-ce à dire que la solution dégagée par la CJUE implique désormais pour les bailleurs d’émettre des factures commerciales qui feraient courir le calcul du retard de règlement, et donc celui de la pénalité exigible ?

Nous ne le pensons pas car l’arrêt a été rendu au visa de la directive sur la lutte contre les retards de paiement qui ne comporte pas de dispositions relatives à des factures. En revanche, la directive autorise le calcul d’un retard non pas uniquement à compter de la date de la facture mais également à compter d’une demande de paiement équivalente à une facture.

Par ailleurs, la directive valide la faculté, pour les parties, de convenir entre elles, sous réserve des dispositions pertinentes applicables du droit national, d’un échéancier fixant les montants à payer par tranches. En ce cas, si un paiement n’est pas réglé à l’échéance, les intérêts sont calculés sur la base des seuls montants exigibles.

Le droit français nécessiterait à cet égard quelques aménagements afin d’inclure ces deux points, ce qui éviterait aux bailleurs commerciaux une surcharge administrative que l’émission de factures leur imposerait.

A défaut, ils devront adapter les avis d’échéances au formalisme des factures tel qu’il est prévu par le Code de commerce.  

Article paru dans Option Finance le 21/09/2020


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Auteurs

Nathalie Pétrignet
Nathalie Pétrignet
Associée
Paris