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Plus-value sur cession de parts de SCI

faut-il tenir compte des dépenses de construction engagées par la société ?

09/07/2021

Les règles régissant la détermination des plus-values de cession de parts de sociétés non assujetties à l’impôt sur les sociétés recèlent encore des mystères non élucidés.

Nous nous intéressons ici à la situation d’un contribuable interrogeant le juge de l’impôt sur la prise en considération des dépenses de construction d’un immeuble appartenant à une SCI pour la détermination de la plus-value de cession des parts qu’il détenait dans cette société.

L’associé défendait devant la cour administrative d’appel de Paris l’analyse selon laquelle rien ne justifierait de ne pas tenir compte des dépenses de construction pour la détermination du prix de revient du bien cédé ; il faisait valoir qu’en cas de cession de l’immeuble par la SCI ou par lui-même en l’absence de SCI, ces dépenses auraient normalement été prises en compte à condition de ne pas avoir été préalablement déduites de ses revenus imposables.

Dans un arrêt récent[1] du 31 mars 2021, la Cour rejette cette analyse.

Notons tout d’abord que la Cour rappelle une nouvelle fois que le mécanisme de correction du prix d’acquisition des parts retenu pour la détermination de l’assiette de l’impôt (jurisprudence Quemener et Baradé[2]) était effectivement applicable dans le cas où un associé cédait les parts qu’il détenait dans une société ou un groupement relevant ou ayant relevé du régime des sociétés de personnes.

Rappelons que les corrections résultant de l’application de ce mécanisme ont pour principal objectif de rapprocher dans une certaine mesure les situations de l’associé cédant ses parts dans une telle structure selon que cette dernière a ou non procédé à la distribution des résultats sur lesquels cet associé a pu être imposé – ou qu’il a pu déduire – avant la cession de ses parts.

Pour ce faire, le prix d’acquisition doit être majoré :

  • de la quote-part des bénéfices ayant été précédemment ajoutée aux revenus ou résultats imposés entre les mains de l'associé cédant ; ou qui ont été exonérés en vertu d'une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif ;
  • des pertes antérieures ayant donné lieu de sa part à un versement en vue de les combler.

Corrélativement, ce prix d’acquisition doit également être minoré :

  • d'une part, des déficits que l'associé a effectivement déduits, à l'exclusion de ceux qui trouvent leur origine dans une disposition conférant un avantage fiscal définitif ;
  • et d'autre part, des bénéfices ayant donné lieu à répartition à son profit.

Cependant, la Cour juge que l’application de ces principes n’autorise pas l’associé cédant à majorer le prix d’acquisition des parts cédées des dépenses engagées par la société pour la construction de l’immeuble social.

En l’espèce, la société avait fait construire un bâtiment industriel sur un terrain dont elle était propriétaire et l’associé cédant considérait que la non prise en compte des dépenses de construction du bâtiment industriel en question dans le prix d’acquisition des parts cédées augmentait artificiellement le montant de la plus-value imposable réalisée.

Il défendait à ce titre l’analyse selon laquelle ces dépenses devraient être systématiquement retenues dès lors qu’elles n’avaient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu ; il faisait notamment valoir à ce titre que « les constructions en cause non déductibles de ses revenus n'ont pas fait l'objet d'amortissements et n'étaient pas éligibles au dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif ».

La Cour, comme avant elle le Tribunal administratif de Paris, précise pourtant que la faculté de tenir compte des dépenses de construction n’est offerte par les dispositions de l’article 150 VB, II.4° du CGI qu’en cas de cession d’un immeuble et non en cas de cession de parts de SCI, quand bien même les dépenses de construction auraient été engagées par la société.

La Cour estime à cet égard indifférent que la réalité et le montant des dépenses en cause n’aient pas été contestés ; l’absence de déduction préalable de ces dépenses pour l’imposition des revenus de l’associé n’était pas davantage de nature à justifier en tant que tel la majoration du prix de revient des parts cédées.

Dans la situation exposée, les dépenses ont en effet été supportées par la société et non par son associé et, à supposer qu’elles aient été financées par une dette (envers un établissement financier ou par l’intermédiaire du compte courant de l’associé), cette dette devrait être prise en considération dans la détermination de la valeur des parts de la SCI de sorte que la valeur des constructions ne viendrait pas indument majorer l’assiette de la plus-value imposable.

Sur le terrain des corrections fiscales susceptibles d’être apportées au prix d’acquisition des parts de la SCI, la décision de la Cour nous paraît respecter le même équilibre.

En effet, si les constructions ont été financées par une dette, les dépenses correspondantes ne trouvent pas leur origine dans des bénéfices non distribués qui se trouveraient imposés une seconde fois au travers de la plus-value de cession des parts.

A l’inverse, si tout ou partie des dépenses de construction a pu être payée par l’emploi de résultats sociaux, ces derniers – de ce fait non répartis – ont pu, par ailleurs, être pris en compte dans les conditions fixées par la jurisprudence pour majorer le prix d’acquisition des parts ; dans ces conditions, la prise en considération aux mêmes fins des dépenses de construction reviendrait à majorer deux fois le prix d’acquisition pour un même montant, à notre sens sans répondre à la logique d’élimination des doubles impositions ou déductions.

La décision rendue par la Cour nous paraît donc à la fois pertinente et cohérente avec les règles légales et jurisprudentielles applicables mais on peut imaginer qu’elles conduisent dans certaines situations à une scorie – pas nécessairement défavorable - par rapport aux règles de détermination des plus-values de cession d’immeubles.

Il sera dès lors utile d’en tenir compte dans le choix initial de procéder à l’acquisition d’un immeuble en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI comme dans celui, lors d’une cession, de procéder à la cession des parts de la SCI ou à celle de l’immeuble social.

[1] N° 20PA01456

[2] CE 16-2-2000 n° 133296, SA Éts Quémener et CE, 9 mars 2005, n°248825, M Baradé.

Article paru dans Le revenu le 29/06/2021


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