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TVA : une importante décision (défavorable) du Conseil d’Etat pour les marchands de biens

CE, n° 426091, 27 novembre 2020, SNC LIPS, et conclusions de Madame Céline Guibé, rapporteur public

01/12/2020

Par une décision du 27 novembre 2020, le Conseil d’Etat a tranché de manière défavorable une question qui préoccupait les acteurs du secteur immobilier depuis la réforme des règles de TVA et de droits de mutation intervenue en 2010.

Une incertitude existait en effet jusqu’à présent sur les conditions et la date à laquelle la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble ancien peut être déduite lorsque cet immeuble est donné en location dans l’attente de sa revente.

Ici, le marchand de biens avait, lors de l’acquisition d’un immeuble, pris un engagement de le revendre dans un délai de cinq ans (CGI, art. 1115) et dans l’attente de la revente, avait poursuivi l’activité locative soumise à la TVA à laquelle l’immeuble était affecté au moment de la cession. L’administration avait remis en cause le droit à déduction exercé lors de cette acquisition.

Le Conseil d’Etat conforte la position de l’administration, qui fait actuellement l’objet de nombreux litiges, en jugeant que lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la taxe sur la valeur ajoutée ayant éventuellement grevé le prix d’acquisition n’est pas déductible sauf exercice, au moment de la revente, de l’option prévue au 5° bis de l’article 260 du CGI. Par suite ajoute la Haute juridiction, la taxe acquittée lors de l’acquisition du bien n’est pas déductible avant cette date et ce quand bien même l’immeuble donnerait lieu, dans l’attente de sa revente, à des opérations de location soumises à la TVA.

La haute juridiction ne se prononce pas, en revanche, sur le sort de la taxe d’amont si, comme le faisait du reste valoir le contribuable, l’immeuble demeure affecté pendant plus d’un an à l’activité locative avant sa revente. Dans ce cas en effet, l’immeuble en stock est assimilé, pour les besoins de la TVA, à une immobilisation (CGI, ann. II, Art. 207 IV 3). Les conclusions du rapporteur public invitaient pourtant le Conseil d’Etat à écarter l’application de ce mécanisme  par une lecture particulièrement restrictive de sa portée. Le silence du Conseil d’Etat tient vraisemblablement au constat que, en l’occurrence, la période concernée par le litige ne couvrait pas l’année au cours de laquelle les conditions d’application de cette assimilation auraient pu être remplies.  

Cette décision défavorable est particulièrement déroutante en ce qu’elle écarte l’existence d’un lien direct et on ne peut plus immédiat entre une dépense et une opération soumise à la TVA, qui constitue le principe même du droit à déduction et pourrait même aboutir à priver l’opérateur de tout droit à déduction au titre de cette activité s’il n’opte pas pour la taxation lors de la revente de l’immeuble.

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