Etat des lieux des principales modifications apportées par la loi du 19 novembre 2024
Dans les zones particulièrement touristiques, telles que les zones de montagne ou littorales, ainsi que dans les zones dites "tendues" où la demande de logement est largement supérieure à l’offre, la part importante des résidences secondaires dans le parc total de logements et l’essor des meublés de tourisme tendent à aggraver la "crise du logement".
Aussi, de nombreuses communes ont récemment décidé d’adapter leur réglementation locale en encadrant, parfois rigoureusement, les possibilités de mettre en location des meublés de tourisme.
Le législateur s’est, quant à lui, saisi de ce sujet épineux. En témoigne la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, qui marque incontestablement un tournant dans la régulation des meublés de tourisme en France.
Cette loi poursuit en effet un objectif ambitieux : concilier la nécessité de préserver l'offre de logements pour les résidents permanents, tout en permettant le développement du secteur touristique, dans des conditions plus encadrées.
Cette loi, publiée le 20 novembre 2024, vise à renforcer le contrôle des meublés de tourisme, et inclut de ce fait des sanctions – notamment financières – renforcées, des contrôles plus stricts sur les transformations d'usage, ainsi que des pouvoirs accrus pour les autorités locales, afin de rendre plus transparent le marché de la location de courte durée.
Retour sur les mesures phares de cette loi
Le texte apporte des modifications substantielles, notamment en ce qui concerne les obligations déclaratives des propriétaires, les conditions de sécurité des logements, l'exigence de performance énergétique, ou encore la réglementation sur l’usage.
Renforcement des obligations déclaratives
Pour rappel, l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme définit les meublés de tourisme comme "des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois".
Cet article est modifié afin de renforcer les obligations déclaratives des propriétaires de meublés de tourisme.
Dorénavant, toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit procéder à une déclaration préalable via un téléservice national.
Les principaux éléments de la déclaration sont les suivants :
- identification du loueur : la déclaration doit préciser si le meublé constitue la résidence principale du propriétaire. Si c’est le cas, une preuve doit être fournie ;
- transmission des informations : les informations collectées, y compris le numéro de déclaration et les pièces justificatives, sont automatiquement transmises à la commune où le bien est situé, ainsi qu’aux établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de tourisme.
Avant l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024, cette déclaration n’était pas obligatoire dès lors que le local à usage d’habitation constituait la résidence principale du loueur[1].
Renforcement de la sécurité et de la salubrité des meublés de tourisme
Autre ajout notable de la loi : l’introduction de dispositions renforçant la sécurité et la salubrité des meublés de tourisme.
Si un bien est visé par un arrêté de mise en sécurité ou un arrêté relatif à l'insalubrité, le maire d’une commune a désormais la possibilité de suspendre le numéro de déclaration du bien concerné. Cette suspension est accompagnée d’une injonction aux plateformes de location de retirer l’annonce du meublé concerné.
La loi prévoit également que, dans le cadre de la mise en sécurité, les loyers versés par les locataires doivent être suspendus dès l’édiction de l’arrêté de mise en sécurité. Toute somme indûment perçue devra être restituée, garantissant ainsi une protection renforcée pour les occupants de meublés de tourisme contre des conditions de logement indignes ou dangereuses.
Renforcement des obligations en matière de diagnostic de performance énergétique
La loi introduit une nouvelle exigence de performance énergétique pour les meublés de tourisme en créant un article L. 324-2-2 dans le Code du tourisme, afin d’encourager la transition énergétique des locations touristiques et de réduire l’impact environnemental de ces locations.
Cet article précise ainsi que les meublés de tourisme doivent respecter les critères de performance énergétique d'un logement décent, tels qu'ils sont définis par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Cette obligation concerne principalement les logements loués à titre touristique, qui ne sont pas la résidence principale du propriétaire.
Le maire peut demander à tout moment un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide. En cas de non-transmission du DPE dans un délai de deux mois, le propriétaire s'expose à une astreinte administrative de 100 € par jour, jusqu’à la remise du document. De surcroît, si un meublé ne respecte pas les critères de performance, une amende administrative d’un montant maximum de 5 000 € peut être infligée, à charge pour le propriétaire de justifier de la conformité ou de remédier à l'insuffisance.
S’agissant plus spécifiquement des autorisations préalables de changement d’usage prévues aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, en vue d’une mise en location d’un meublé de tourisme, l’article L. 631-10 du même code prévoit désormais que les propriétaires devront présenter un DPE valide.
Le DPE devra afficher un niveau de performance énergétique compris entre les classes A et E, avec un objectif de passer à la classe D au plus tard en 2034.
Renforcement de l’encadrement du changement d’usage des locaux
Notons à titre liminaire que la loi du 19 novembre 2024 consacre de nouveaux critères de qualification de l’usage d’un local.
Jusqu’alors, un local construit avant le 1er janvier 1970 était réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage, à cette date de référence.
Désormais, un local sera réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage :
- à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus ; ou bien
- à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable de changement d’usage ou la contestation de l’usage.
Cela étant précisé, l’article L. 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation est modifié, afin d’intégrer la possibilité pour les communes de fixer, par délibération, dans des zones géographiques délimitées, un nombre maximal d’autorisations temporaires de changements d’usage de locaux à destination de meublés de tourisme, pour une durée inférieure à 5 ans.
Dans les zones concernées, aucune autorisation permanente de changement d'usage de locaux à usage d'habitation ne peut être délivrée dans le but de louer un local à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, sauf si elle est accordée contre une compensation[2].
Des mesures sont également mises en place pour encadrer la part des résidences secondaires. A cet égard, un nouvel article L. 151-14-1 est inséré dans le Code de l’urbanisme, lequel prévoit que le règlement d’un plan local d’urbanisme peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale.
Cette délimitation est possible lorsque, dans le périmètre concerné, la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l'article 232 du Code général des impôts est applicable, ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d'immeubles à usage d'habitation.
Quels sont les impacts de cette nouvelle loi ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 marque une étape significative dans la régulation des meublés de tourisme en France et aura un impact important sur le marché de la location touristique.
- Renforcement du contrôle local : les communes disposeront de pouvoirs renforcés pour contrôler les locations touristiques et pour imposer des amendes ou des sanctions en cas de non-respect des règles de sécurité et de salubrité. Cela pourrait également contribuer à une meilleure régulation de l'offre de meublés de tourisme, qui reste un secteur parfois source de tensions dans les zones urbaines.
- Amélioration de la qualité des logements : l’introduction de la norme de performance énergétique pourrait inciter de nombreux propriétaires à rénover leurs biens, non seulement pour se conformer à la loi, mais aussi pour améliorer la compétitivité de leurs locations face à un public de plus en plus sensible aux enjeux environnementaux.
- Pression accrue sur les plateformes de location : les plateformes telles que Airbnb devront s'assurer que les annonceurs respectent les nouvelles règles de déclaration et de sécurité, ce qui pourrait entraîner une révision des pratiques de ces entreprises en matière de contrôle des annonces.
- Effets sur les prix de location : l’obligation de conformité énergétique et la possibilité de suspendre la location en cas de non-respect des normes de sécurité pourraient impacter la rentabilité de certains meublés de tourisme, notamment ceux qui nécessitent des travaux d’amélioration.
Si ces nouvelles obligations devraient permettre de renforcer la protection des locataires et de favoriser une gestion plus durable des biens immobiliers, elles risquent aussi de générer des coûts pour certains propriétaires, notamment ceux qui devront effectuer des rénovations ou se conformer à des démarches administratives plus complexes.
[1] Une résidence principale s’entend du logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (la loi du 19 novembre 2024 offre désormais la possibilité pour le conseil municipal d’abaisser le nombre maximal de jours de location d’une résidence principale, de 120 jours à 90 jours par année civile).
[2] Il s'agit du transfert de la commercialité d'un local à usage autre que l'habitation vers un local d'habitation, permettant à ce dernier d'obtenir un changement d'usage à caractère réel, c'est-à-dire définitif.
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